贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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上海市人民政府


上海市文化娱乐市场管理条例实施细则（修正）
上海市人民政府


（1996年8月16日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布）


第一条 （依据）
根据《上海市文化娱乐市场管理条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本细则。
第二条 （适用范围）
本细则适用于在本市开办营业性文化娱乐场所和从事文化娱乐经营活动以及对营业性文化娱乐场所、文化娱乐经营活动的管理。
第三条 （主管部门和协管部门）
上海市文化行政管理部门（以下简称市文化行政管理部门）是本市文化娱乐市场的主管部门。上海市社会文化管理处负责本市文化娱乐市场的具体管理工作。
区、县文化行政管理部门负责本区、县文化娱乐市场的管理，业务上受市文化行政管理部门的监督和指导。
各级公安、工商行政、卫生、物价、财政、税务、环保、广播电影电视、旅游、劳动、房产和土地管理部门应当依法履行各自职责，协同文化行政管理部门实施本细则。
第四条 （开办营业性舞厅的条件）
开办营业性舞厅，应当符合《条例》第十条规定的条件，其中经营场所的标准及配套设施的要求包括：
（一）营业场地面积在200平方米以上；
（二）舞池面积占营业场地面积的比例：交谊舞厅为40％以上，迪斯科舞厅和歌舞厅为30％以上；
（三）有2个以上的出入通道，出入通道口设置明显的指示牌和向外开启的门；
（四）舞池与休息座设置分开；
（五）有衣物寄放室；
（六）举办演出活动的，设置固定的演出舞台。
第五条 （开办营业性音乐茶座的条件）
开办营业性音乐茶座，应当符合《条例》第十条规定的条件，其中经营场所的标准及配套设施的要求包括：
（一）营业场地面积在40平方米以上；
（二）出入通道口设置明显的指示牌和向外开启的门，其中营业场地面积超过120平方米的，设置2个以上的出入通道；
（三）举办演出活动的，设置固定的演出舞台。
第六条 （开办营业性卡拉喔凯厅的条件）
开办营业性卡拉喔凯厅，应当符合《条例》第十条规定的条件，其中经营场所的标准及配套设施的要求包括：
（一）营业场地面积在40平方米以上；
（二）供点唱的歌曲在1000首以上；
（三）出入通道口设置明显的指示牌和向外开启的门，其中营业场地面积超过120平方米的，设置2个以上的出入通道；
（四）设置包房的，市区不少于10间，郊县不少于5间，每间包房的使用面积在8平方米以上；包房门无内锁装置；包房门或者沿过道一侧的隔离墙离地1.2米起安装透明材料，透明材料面积在0.4平方米以上，透视清晰。
第七条 （开办营业性游戏机房、游艺机房和台球室的条件）
开办营业性游戏机房、游艺机房或者台球室，应当符合《条例》第十条规定的条件，其中经营场所的标准及配套设施的要求包括：
（一）游戏机房的营业场地面积在200平方米以上，游艺机房的营业场地面积在500平方米以上，台球室的营业场地面积在40平方米以上；
（二）游戏机房、游艺机房内部通道的宽度在2米以上，台球室内球台间距在1.5米以上；
（三）出入通道口设置明显的指示牌和向外开启的门，其中营业场地面积超过120平方米的，设置2个以上的出入通道。
第八条 （举办各类表演活动的营业性餐厅的条件）
举办各类表演活动或者设置卡拉喔凯设备供顾客娱乐的营业性餐厅，应当符合下列条件：
（一）场所的负责人和有关工作人员取得市文化行政管理部门颁发的《上岗合格证》；
（二）营业场地面积在40平方米以上；
（三）有演出活动的，设置固定的演出舞台；
（四）设置包房的，包房门无内锁装置；包房门或者沿过道一侧的隔离墙离地1.2米起安装透明材料，透明材料面积在0.4平方米以上，透视清晰。
第九条 （开办营业性文化游乐场的条件）
开办营业性文化游乐场，应当符合下列条件：
（一）场所的负责人和有关工作人员取得市文化行政管理部门颁发的《上岗合格证》；
（二）有符合标准的经营场所；
（三）活动器具的安装和使用符合规定的安全标准；
（四）消防设施齐全有效，并取得消防合格证书；
（五）有规定数额的注册资金；
（六）有必要的管理制度。
第十条 （成立演出队的条件）
成立营业性演出队，应当符合《条例》第十一条规定的条件。《条例》第十一条第（一）项、第（三）项规定的条件是指：
（一）有具备中等以上学历、熟悉业务并取得市文化行政管理部门颁发的《队长资格证》的负责人；
（二）有必要的乐器等演出器材；
（三）有2套以上的表演节目。
第十一条 （成立时装表演队的条件）
成立营业性时装表演队，应当符合《条例》第十二条规定的条件。《条例》第十二条第（一）项、第（三）项规定的条件是指：
（一）有具备中等以上学历和一定专业知识及管理能力，并取得市文化行政管理部门颁发的《队长资格证》的负责人；
（二）有8名以上取得市文化行政管理部门颁发的《演员证》的演出人员。
第十二条 （申请开办营业性文化娱乐场所应当提交的材料）
申请开办营业性文化娱乐场所，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）场所负责人和有关工作人员取得的《上岗合格证》；
（三）经营场所建筑平面图；
（四）经营场所的消防合格证书；
（五）活动器具的名称、种类和用途等资料；
（六）经营场所的房地产权证书或者房屋租赁合同。
第十三条 （申请举办文化娱乐比赛活动应当提交的材料）
以广告性赞助形式或者收取报名费举办文化娱乐比赛活动的，举办单位应当按照《条例》第三十一条的规定提出申请，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）组织机构成员的名单；
（三）比赛的组织安排情况；
（四）费用预算报告及落实情况。
第十四条 （禁止举办营业性文化娱乐活动的场所）
禁止在公共图书馆、博物馆、美术馆、医院、陵园、公墓、中小学校、幼儿园、少年儿童活动场所等场所内举办营业性文化娱乐活动。
禁止在中小学校周围200米的范围内开办游戏机房和游艺机房。
第十五条 （照明要求与声级控制）
营业性文化娱乐场所内的照明和声级控制应当符合卫生部批准的《文化娱乐场所卫生标准》的规定。
营业性文化娱乐场所从事经营活动时，应当采取有效措施，避免噪声影响他人正常的工作、学习和生活。
第十六条 （人员容量标准）
营业性文化娱乐场所的人员容量标准，按以下人均拥有的营业场地面积计算：
（一）交谊舞厅为2.5平方米／人，迪斯科舞厅和歌舞厅为2平方米／人；
（二）音乐茶座和卡拉喔凯厅为1.2平方米／人。
营业性文化娱乐场所的各种娱乐项目，应当分别核定人员容量，分别售票。
第十七条 （安全管理人员的配备）
营业性文化娱乐场所应当根据核定的人员容量，合理配备安全管理人员。具体标准由市公安部门会同市文化行政管理部门另行制定。
第十八条 （音像制品的使用规定）
营业性文化娱乐场所使用激光视盘等音像制品的，应当向市文化行政管理部门申报目录，并交验证明音像制品出版单位、著作权人的有关材料。
第十九条 （文化娱乐活动内容的要求）
在营业性文化娱乐场所和营业性餐厅举办的文化娱乐活动应当文明、健康，不得播放或者表演反动、淫秽和其他内容不健康的节目。
营业场地面积不满150平方米的营业性文化娱乐场所和营业性餐厅，不得举办时装表演、歌舞表演和其他大型表演活动。
第二十条 （游戏机房从事经营活动的限制）
游戏机房的经营者不得从事下列经营活动：
（一）设置含有反动、淫秽、色情、凶杀暴力等有害内容的游戏机；
（二）设置老虎机、苹果拼盘机、牌机及类似的游戏机；
（三）利用游戏机从事换取现金、奖券、奖品的有奖经营活动。
第二十一条 （游艺机房从事有奖经营活动的要求）
游艺机房的经营者利用游艺机从事有奖经营活动的，应当将奖品目录报市文化行政管理部门备案。
第二十二条 （价格管理）
营业性文化娱乐场所必须实行明码标价，做到价目齐全、标准准确。对消费者规定最低消费水平的营业性文化娱乐场所，必须在门口标明最低消费水平的数额。
第二十三条 （合同备案）
在营业性文化娱乐场所从事营业性表演活动的，当事人各方应当按照《条例》第二十一条的规定签订书面演出合同，并按照下列规定向市或者区、县文化行政管理部门办理演出合同备案手续：
（一）在星级宾馆内的营业性文化娱乐场所从事营业性表演活动的，报市文化行政管理部门备案；
（二）在其他营业性文化娱乐场所从事营业性表演活动的，报营业性文化娱乐场所所在地的区、县文化行政管理部门备案。
第二十四条 （演员变更）
营业性演出队和时装表演队变更演员的，应当向市文化行政管理部门办理备案手续。
第二十五条 （稽查）
文化娱乐市场的稽查人员应当定期或者不定期地对营业性文化娱乐场所和文化娱乐经营活动进行稽查。有关单位和人员应当配合稽查人员的工作，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、阻挠。
稽查人员依法执行公务时应当向当事人出示中华人民共和国文化部统一印制的《中华人民共和国文化市场稽查证》。
第二十六条 （行政处罚）
对违反《条例》和本细则规定的单位和个人，由市或者区、县文化行政管理部门按照《条例》第三十六条、第三十七条和第三十八条的规定给予处罚。
市文化行政管理部门可以将《条例》赋予的行政处罚权，委托上海市社会文化管理处行使。
第二十七条 （有关用语的含义）
本办法所称的文化游乐场，是指设置主题游戏、缩微景观欣赏，穿插文艺演出等活动的文化娱乐场所。
第二十八条 （应用解释部门）
本细则的具体应用问题，由市文化行政管理部门负责解释。
第二十九条 （施行日期与废止事项）
本细则自1996年9月1日起施行。上海市人民政府1992年5月29日发布的《上海市营业性文化娱乐业管理办法》和1993年12月6日发布的《上海市营业性游戏机娱乐业管理办法》同时废止。



1996年8月16日