辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市土地增值税征收管理办法

沈阳市人民政府令[1995]12号


第一条 为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)，并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，纳税人必须遵守本办法。
根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。
第三条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。
第四条 土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
第六条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以
内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。
对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。
企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。
(四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
(五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(七)税务机关规定的其它扣除项目。
第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第九条 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%。
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十条 属于下列情况之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的，免征土地增值税。
(二)因国家建设需要，经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。
(三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。
(四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。
凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地增值税。
第十一条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税；居住未满三年，按规定计征土地增值税。
第十二条 普通标准住宅与其它住宅的划分标准
凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅：
(一)每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。
价格单位：元／平方米
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| 结 构 |层 数|每平方米造价| 备 注 |
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| |十层以上|950元以下|每平方米建筑安装工程|
|钢筋混凝土 | | |费用不包括土地价格和|
| |九层以下|800元以下|小区配套费用 |
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| 砖 混 |八层以下|600元以下|同 上 |
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(二)每套住宅建筑面积标准：
多层(包括高层)每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。
(三)室内装修标准：
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| | 地 面 | 墙 面 | 天 棚 |
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|卧室、厅| 水 泥 |抹灰或喷涂料|抹灰或喷涂料|
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|厨 房|地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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|卫生间 |地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
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涂料为普通国产内墙涂料，采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。
窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门(室内)及防盗门(户室内)。
(四)室内设备及功能标准：
每户设阳台两个以内，设贮藏柜、吊柜三个以内，卫生间三缸洁具每套不超过八百元，厨房设一般操作台、洗涤池，没有集中供热水设施，不设置抽油烟机，有热水器。
(五)环境标准划分：凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅，均不视为普通标准住宅。
第十三条 纳税人发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(一)取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。
(二)出售旧房及建筑物的。
(三)经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。
(四)以转让股权形式转让房地产的。
第十四条 纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时，应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构，需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，评估结果经税务机关确认后，做为计算
土地增值税的计税依据。
纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。
第十五条 纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十六条 纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
(二)对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，可在月份终了后十三日内，向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。
(三)单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外，还要办理《土地增值税征(免)税证明书》。
(四)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。
第十八条 为了加强土地增值税的源泉控制，对我市存量房地产交易土地增值税的征收，可以采取委托代征代扣方式，由税务机关根据征收管理需要，委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额，按一定比例提取代征手续费，用于解决代征单位办
公经费不足和奖励有关代征人员，具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。
第十九条 土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。
第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征(免)税证明书》的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。
第二十一条 代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料，并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。
第二十二条 税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时，纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况，不得拒绝和隐瞒。
第二十三条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》(以下简称《征管法》)第三十九条的
规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十四条 纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时，按《征管法》第五十六条的规定进行处理。
第二十五条 税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费，用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。
第二十六条 本办法由沈阳市地方税务局负责解释。
第二十七条 本办法自一九九四年一月一日起施行。



1995年10月17日

无主"乌龟”砸伤人 全楼住户共担责

[案情]


　　200３年４月5日，江西省吉水县某临街小百货店的老板张某准备回家吃午饭，刚刚迈出店门，突然就有一个东西砸在他的头上，张某当即倒地昏迷。他的妻子急忙上前扶住，发现其头部砸伤。同时发现，“肇事者”原来是从楼上掉下来的一只圆盘大小的乌龟，是从楼上掉下来的。张某的小百货店在小区的一楼，上面还有2到7层是居民住宅，乌龟肯定是住在2至7层的居民在阳台上饲养的，是从上面掉下来的。张某妻子拿着乌龟从2楼找到7楼敲门让邻居认领，但是这些邻居均不承认自己饲养乌龟。张妻报警，至今未能查明真．张某在医院，至今昏迷不醒．张妻表示，希望养龟的住户能够自觉承认，承担责任，如果无人承认，他将向2至7楼居民集体索赔。

　　这个案件虽然简单，但是在法律上却非常复杂，主要涉及的是本案究竟是动物致害，还是一般的物件致害的问题。我国《民法通则》第127条规定的是动物致害的侵权行为及其责任，本案造成损害的是乌龟，当然是动物。但是，这个乌龟又不是一般的动物致害，而是在楼上坠落下来造成的损害，因此又比较接近《民法通则》第126条规定的建筑物的悬挂物、搁置物脱落、坠落造成损害的物件致害责任。前者是无过错责任，后者是过错推定责任。更为复杂的是，本案致害物乌龟的所有人不明，目前还没有查明究竟谁是乌龟的所有人或者管理人，如果最终无法查明这一点，那么就有可能存在魏某所说的有可能是乌龟的所有人或者管理人的楼上6户居民承担连带责任，因为这又接近建筑物抛掷物的侵权责任。

[评析]

　　 对此案究竟应当怎样适用法律，确定侵权责任，笔者意见是：

　　1.本案的实质确实是动物致害的侵权行为。不论怎样，这个案件造成损害的都是乌龟，是动物，而不是其他没有生命的物。但是这个案件与一般的动物致害侵权行为有所区别。《民法通则》第127条规定的动物致害侵权责任，说的是动物的自主加害，是因为所有人或者管理人对动物没有管理好，而使动物由于其本性，自主加害于他人。而本案则不然，是因动物管理不当在楼上坠落，造成他人损害。尽管如此，这个案件终究是动物造成的损害，适用《民法通则》第127条确定的规则，适用无过错责任原则确定侵权责任，是有道理的。因此，只要乌龟的所有人或者管理人的行为具有违法性、造成了损害、二者之间有因果关系，就构成侵权责任。

　　2.但是，本案毕竟与一般的动物致害侵权行为有所不同。因此在确定其侵权责任的时候，应当参考《民法通则》第126条的规定，这就是，乌龟是在建筑物上由于坠落而造成的损害，因此可以按照坠落物造成他人损害的规则处理。如果确认坠落的乌龟是何人所有或者何人管理，那么就应当由其所有人或者管理人对受害人承担侵权责任。对此，尽管没有更为重要的意义，但是却对下面的意见具有指导意义。

　　3.现在经过警方侦查也无法确定乌龟的所有人或者管理人，那么，这个案件就极类似于建筑物抛掷物的侵权责任。在重庆法院判决的建筑物抛掷物的侵权责任案件中，一个高层建筑上有人抛掷一个烟灰缸，造成过路人伤害，无法确定究竟是该建筑物的哪一个人所为，因此，法院为了保护受害人损害赔偿权利的实现，确定由该建筑物的不能证明自己没有实施这个行为的人承担连带赔偿责任。这就是建筑物抛掷物责任的规则。尽管有很多人反对这个案件确立的规则，但是，法理认为这样的规则是合理的，从保护受害人的角度上说是公平的。当然，在最高人民法院人身损害赔偿司法解释规定的物件致人损害的侵权责任中，没有规定这个规则，因为存在很大的争议。如果无法查清致害的乌龟的所有人或者管理人，但可以肯定一点，就是乌龟必然是张某楼上2至7楼的居民之一所有或者管理，不可能是他人。因此，为了保护受害人的损害赔偿权利得到实现，也就是依据民法同情弱者的原则，可以参照物件致人损害的建筑物抛掷物的规则，确定由2至7楼的6户居民对张某的损害承担连带赔偿责任，如果其中有人能够证明自己从来没有养过乌龟，也就是不可能实施这样的管理不当的行为的，可以免除自己的责任。

　　可见，这个案件在适用法律上的复杂程度，没有现成的规则可以适用。因此，要经过以上这些复杂的过程才能够确定。至于其损害赔偿标准的确定倒是简单，就按照一般的人身损害赔偿的确定标准确定即可，没有特殊的规则。


　 江西省吉水县人民法院　　李崇军 李晓嵘
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