广东省珠海市人民政府


珠海市经济适用住房管理办法

珠海市人民政府第59号


《珠海市经济适用住房管理办法》已经2007年8月6日七届24次市政府常务会议审议通过，现予以公布，自2008年1月1日起施行。



市 长 钟世坚



二○○七年十一月二十八日







珠海市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市经济适用住房的建设、审核、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指市、区人民政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

第三条 本市经济适用住房的建设、审核、交易和管理，应当遵守本办法。

第四条 市住房管理部门是本市经济适用住房主管部门，负责本市经济适用住房的计划调配、建设管理、指导监督等工作。

第五条 除根据本办法确定的建设主体外，任何单位不得建设经济适用住房。严禁党政机关以任何名义、任何方式集资合作建房。

第六条 市住房管理部门应会同市发展与改革、国土资源、建设及规划部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地规划。经济适用住房建设用地纳入市年度土地供应计划。

第七条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。

第八条 任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。市住房管理部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。

第二章 优惠政策

第九条 经济适用住房建设用地，应按照城市总体规划和土地利用总体规划要求合理布局，实行行政划拨方式供应。

第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外的市政基础设施，由《珠海市城市规划条例》及市人民政府有关规定确定的主体负责配套建设。

第十一条 购买经济适用住房的个人，符合条件的可向商业银行申请贷款（包括申请住房公积金组合贷款）。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

经济适用住房建设单位可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第三章 开发建设

第十二条 经济适用住房开发建设实行属地化管理，由市人民政府统筹安排、各区人民政府组织投资建设为主的原则，严格按照基本建设的相关程序建设。

第十三条 经济适用住房应严格限制在小户型，每户建筑面积限制在65平方米以下，国家和省另有规定的，从其规定。

第十四条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

第十五条 经济适用住房的建设单位对其开发的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位要向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并在保修期内承担保修责任。

第四章 价格的确定和公示

第十六条 经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，切实体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用住房销售价格由建设单位负责测算，报市住房管理部门和市价格主管部门核定，经市人民政府批准确定后向社会公示。

第十七条 经济适用住房销售的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本

1.法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

2.开发项目前期工作发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3.主体房屋建筑安装工程费，包括土建、水暖电气安装及附属工程费。

4.配套费：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及小区规划要求的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5.管理费：按1～4项之和的2％计算。

6.贷款利息：按为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7.行政事业性收费：按本办法第十条的规定计收。

（二）税金

按照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润

按开发成本中1～4项之和的3％以下计算。

第十八条 经济适用住房的销售价格实行明码标价，不得超过经批准公示的价格，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格主管部门应依法进行监督管理。

第十九条 任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章 申请、审核、交易和售后管理

第二十条 经济适用住房实行公开销售制度。市住房管理部门应当及时将经济适用住房的房源信息通过本市媒体向社会公告，公告内容应当包括建设单位名称、销售时间、房源位置、数量、套型建筑面积、申请期限、申请购买条件、审核程序等。

第二十一条 申请购买经济适用住房以户为单位，每户只能购买一套经济适用住房，并必须同时符合以下条件：

（一）夫妻双方具有本市城镇居民户口且均取得本市户口满5年以上；或单方、单身（含丧偶、离异者）满35周岁且取得本市城镇户口满10年以上。

（二）无房户或住房困难户。无房户是指家庭所有成员无购房或自建、集资建房记录，住房困难户是指家庭人均居住面积低于10平方米。

（三）家庭月人均收入在所在区最低生活保障线标准金额的250％以下，国家、省另有规定的，从其规定。

（四）未按房改政策进行过房改、未购买政策性优惠住房（包括平价房、经济适用住房、安居房等）。

（五）申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前两年内没有出售过房产。

市住房管理部门每年度可根据本市经济社会发展水平和住房价格水平对第（二）、（三）项的规定进行调整，报市人民政府批准后执行，并向社会公布。

第二十二条 购买经济适用住房的申请应当向户口所在地的区住房管理部门提出，并同时提交以下材料：

（一）户口簿。

（二）家庭成员身份证明。

（三）婚姻状况证明。

（四）所在单位或街道办事处出具的收入证明。

（五）房地产登记部门出具的家庭成员住房情况证明。

（六）住房管理部门公告中要求提供的其它材料。

区住房管理部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内进行初审。经初审符合前款规定的，应当予以受理；不予受理的，应当出具不予受理通知书。

第二十三条 区住房管理部门受理申请后，应当在15日内对申请材料予以审查；经审查认为符合本办法第二十一条规定的条件的，由申请人填写《购买经济适用住房申请审核表》，并将申请人家庭收入、人口、住房等情况在申请人所在单位和社区予以公示，公示期限为30日。

公示后有异议的，由区住房管理部门会同有关部门在15日内调查、核实。无异议或经调查核实异议不成立的，由区住房管理部门在《购买经济适用住房申请审核表》上签署意见，报市住房管理部门审核。

市住房管理部门应当将审核结果向社会公示，公示期限为15日。公示后有异议的，由市住房管理部门将《购买经济适用住房申请审核表》发回区住房管理部门重新调查核实有关情况；公示后无异议的或经调查核实异议不成立的，由市住房管理部门发给申请人《经济适用住房准购证》。

第二十四条 经批准购买经济适用住房的申请人数多于经济适用住房房源的，应当采取公开摇号方式确定购买人。

第二十五条 经济适用住房的购买人确定后，应通过本市媒体向社会公布，接受社会监督。

第二十六条 申请人购买经济适用住房，应当依法办理权属登记。市房地产登记部门在办理经济适用住房权属登记时，必须与《经济适用住房准购证》进行核对，核对无误后办理权属登记，同时应当在房地产权证上注明经济适用住房、行政划拨土地。

第二十七条 本办法颁布后购买的经济适用住房，产权人对其拥有有限产权，在取得房地产权证5年内，不得出售、出租、空置。因各种原因确需在5年内转让经济适用住房的，需经市住房管理部门核准，由市、区人民政府按照原价格并结合折旧和物价水平等因素进行回购。

第二十八条 本办法颁布后购买的经济适用住房，在取得房地产权证5年后，经过市住房管理部门核准，可进入市场销售。市、区人民政府可依照第二十七条的规定优先回购。

经市住房管理部门核准可进入市场销售的经济适用住房，出售时，房地产权人应当向政府缴纳土地收益。按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价在扣除税费后有所得的，还应当以所得的70％向市、区人民政府缴纳收益，具体办法由市人民政府另行制定。国家和省对缴纳收益比例另有规定的，从其规定。未经核准并缴纳上述收益的，市房地产登记部门不予办理权属变更登记手续。购房人按规定缴纳收益后，可以取得经济适用住房的完全产权。

第二十九条 市、区人民政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

第三十条 经济适用住房的购买人按规定出售经济适用住房后，不得再购买政策性优惠住房。

第六章 法律责任

第三十一条 经济适用住房的建设单位违反本办法第十五条规定的，依照国家有关建设工程质量管理法律、法规处理。

第三十二条 经济适用住房的申请人采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取《经济适用住房准购证》的，由市住房管理部门撤销《经济适用住房准购证》，并可处2千元以上2万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其购买的经济适用住房或者责令其补缴与同地段商品房平均价格水平的差价，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第三十三条 对出具虚假证明的单位，由住房管理部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第三十四条 违反本办法第二十七条、第二十八条的规定，未满限制年限出售经济适用住房，或未向市、区人民政府缴纳收益即出售经济适用住房的，由市、区住房管理部门责令其补缴收益，并可处1万元以上3万元以下的罚款。

第三十五条 违反本办法第二十七条的规定，在限制年限内将经济适用住房出租、空置的，由市、区住房管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，责令其补缴收益，并可处1千元以上5千元以下的罚款。

第三十六条 对于违反本办法第二十七条、第二十八条有关规定的购买人，不予批准其再次购买经济适用住房。

第三十七条 住房管理部门未按规定程序和条件进行购房资格审查，或有其他玩忽职守、徇私舞弊或者滥用职权行为的，对直接负责的主管责任人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第七章 附则

第三十八条 本办法由市住房管理部门负责解释。

第三十九条 本办法中的时间期限，除注明为工作日的，均含节假日。

第四十条 本办法颁布前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。

第四十一条 各区人民政府可根据本办法，制定具体实施细则，报市人民政府批准后执行。

第四十二条 本办法自二○○八年一月一日起施行。









公司资本的增加与减少



注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。

公司资本的增减变动，是公司资本运营过程中的常态。减资与增资，对应公司的紧缩与扩张，两者均系公司不可回避的商业现实。与公司增资相比，减资事宜引发的控股股东、小股东、外部债权人之间的利益冲突更为剧烈。法律对公司增资、减资的程序都做出了明确规定，下面予以简要介绍。
一、公司增加资本的目的和意义
增加资本，简称增资，是指公司基于筹集资金，扩大经营等目的，依照法定的条件和程序增加公司的资本总额。公司增资通常具有下述目的和意义：
（1）筹集经营资金，开拓新的投资项目或投资领域，扩大现有经营规模。公司获取经营资金的方法有很多种，如发行公司债、借贷等，增加资本也是其中一种重要的方法。
（2）调整股东结构和持股比例，改变公司管理机构的组成。吸收新的股东可以改变股东成分和结构。在现有股东范围内的增资，通过认购新股的比例的安排，则可以调整现有股东相互间的持股比例，大股东可因增资而成为小股东。而在股东结构和持股比例变更之后，公司将可实现其管理机构和管理人员的重新安排和调整，包括董事、经理、法定代表人的更换等。
（3）增强公司实力，提高公司信用。资本规模直接反映公司的资产实力和经营规模，增资由此成为显示和提高公司商业信用以及取得竞争优势的重要方式。
（4）保持现有运营资金，减少股东权益分配。在公司形成大量公积金和未分配利润情况下，公司将面临股东提出的分配请求，通过增加资本可以停止或减少对股东的收益分配，而使公司继续占用现有的资金，维持现有的经营规模。
（5）在公司与其他公司吸收合并时，被合并公司的资产在并入另一公司的同时，可能会导致该公司净资产的大幅增加，被合并公司的所有者也可能会要求取得该公司的股权，由此便会促使公司增加资本。

二、公司增加资本的方式
有限公司与股份有限公司因其资本和股东出资的构成形式不同，增资的形式亦有所不同。根据公司法第一百七十九条的规定，有限责任公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，依照法律设立有限责任公司缴纳出资的有关规定执行；股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照法律设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。但无论是有限责任公司还是股份有限公司，增加资本的方式主要有以下几种：
（1）增加股份金额，简称扩大资本，是指公司在不改变原有股份总数的情况下增加每股金额。通过这种方式可以达到增加资本的目的。例如，法定公积金、应分配股利保留以及股东新缴纳的股款，均可记入每一股份中，从而使其票面价值增加。
（2）增加股份总数，简称增发新股。股份有限公司可以采取发行新股的方式来增加股份。发行新股既可以向社会公众募集，也可以由原有股东认购。通常公司原有股东享有优先认购权。这种发行新股的方式不受公司原资本总额所限。当然公司可以既增发新股，又扩大股本，即上述两种方式并行采用。
（3）增加资本。有限责任公司如果需要增加资本，可以按照原有股东的出资比例增加出资，也可以邀请原有股东以外的其他人出资。如果是原有股东认购出资，可以另外缴纳股款，也可以将资本公积金或者应分股利保存转换为出资。
（4）债转股。当债权转换为股权时，公司负债消灭，股本增加。股份有限公司增加股份数额还可以采取可转换公司债券转换为公司股份的方式，这是债转股的一种特别形式。可转换公司债券是一种可以转换为公司股票的债券，如果将该种债券转换为公司股份，则该负债消灭，公司股本增加。

三、公司增资的条件和程序
增加资本可以增强公司实力，提高公司信用，有利于债权人利益和交易安全，因此，法律对公司增加资本的要求不像减少资本那样严格，一般都是由公司自行决定。公司增加注册资本的，有限责任公司股东认缴新增资本的出资和股份有限公司的股东认购新股，应当分别依照公司法设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。股份有限公司以公开发行新股方式或者上市公司以非公开发行新股方式增加注册资本的，还应当提交国务院证券监督管理机构的核准文件。我国证券法第十三条（旧公司法第一百三十七条）关于股份公司新股发行的条件的规定即是对于股份有限公司增资条件的规定。公司法定公积金转增为注册资本的，验资证明应当载明留存的该项公积金不少于转增前公司注册资本的25％。
公司增资由于会导致股权结构的调整，是直接影响股东权益并可能引发严重利益冲突的重大事项，不同股东的处境和要求不同，其在增资中的立场和态度也会完全不同，因此在法律程序上，公司增资必须经过股东（大）会决议，变更公司章程，并须履行相应的变更登记程序。有限责任公司须经由股东大会代表2/3以上表决权股东同意；股份有限公司不仅需要出席股东大会的股东所持表决权的半数以上通过，以募集方式增资的，还应提交国务院证券管理部门批准。
公司增加注册资本的，应当自股款缴足之日起30日内申请变更登记，并提交下列文件、证件：（1）公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》；（2）同意增加注册资本的股东会决议，股东会决议中主要应载明增资者、增资方式、增资的股权额、增资后的最新股本结构和修改公司章程及其他有变动的事项等；（3）章程修正案（主要列示章程变动情况对照表）或新章程；（4）由全体股东出具的《确认书》；（5）有新股东出资，应提交新股东的法人资格证明或自然人的身份证明；（6）会计师事务所出具的新增资本的验资证明，其中以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权等非货币作价出资的，应当由合法的评估机构评估。国有资产评估结果应经国有资产管理部门确认。以非货币出资的，还应当先办理过户手续，并提交过户证明；（7）《公司股东（发起人）名录（A：法人）》和《公司股东（发起人）名录（B：自然人）》；（8）公司营业执照正副本原件及由工商局档案室提供加盖工商局档案专用章的公司章程复印件。

四、公司减资的目的和意义
公司资本的减少，简称减资，指公司在成立后，依照法定程序降低资本总额的行为。公司减资的情形有两种：一是公司设立时预定资本过多，造成资本浪费，或公司经营方向改变，投资规模缩小而由公司将多余的资本返还给股东；二是公司严重亏损，造成公司实有资产大大低于公司注册资本总额时，公司以减少注册资本弥补亏损的方法。减资的目的和意义在于：
（1）缩小经营规模，或停止经营项目。
（2）去除多余资本，提高资金效率。公司在筹集资本金时由于设计失误，或者经营过程中因为经营项目或方式的调整，公司出现大量资金剩余。公司短期内找不到合适项目来运用这一部分资金。公司通过减资的方式将这一部分资金退还给股东，由股东以其它方式运用这一资金，避免资金闲置，提高公司的资金效率。
（3）缩小资本与公司净资产的差距，真实反映公司资本信用状况。如果公司亏损严重，资本与其净资产差额过大，公司资本会失去其应有的标示公司信用状况的法律意义，通过减资，使得二者保持基本的一致。
（4）实现股利分配，保证股东利益。在 “无盈不分”的盈利分配原则下，公司的盈利必须首先用于弥补亏损，如果公司亏损严重，将使股东长期得不到股利的分配，不利于调动股东的积极性，保持公司的凝聚力。通过减资，可以尽快改变公司的亏损状态，使公司具备向股东分配股利的条件。
（5）公司分立。在派生分立的情况下，原公司的主体地位不变，但资产减少，也会要求资本的相应减少。

五、公司减资的方式
公司减少资本的方式主要有减少股份（或出资）和减少股份金额两种方式：
（1）减少股份（或出资），是指直接对股份总额（或者出资）的减少。就股份总数的减少而言，具体的操作又可以分为消除股份与合并股份。前者指取消一部分股份或特定股份，例如，根据我国法律规定，通过回购方式减少资本，应当在回购后一定期限内（10天）将所回购的资本予以注销；后者指合并两股或三股以上的股份为一股，例如，公司原先已发行在外股份1000股，现在将其合并减少至800股，以此来达到减少资本的目的。
（2）减少股份金额，即不改变股份总数而减少每股的金额，例如。将每股金额从20元减少到18元，即可达到减少票面价值的目的。具体实施又可分为免除、发还以及注销三种办法：免除指对尚未缴足股款的股份，免交一部分或其全部欠交的股款；发还指对已缴足股款的股份，发还一部分股款于股东本人；注销是指在公司亏损时，以减少每股金额而抵消股东弥补资本的责任。
（3）既减少股份数额又减少股份金额。当然公司也可以通过上述两种方式的结合，既减少股份总数，又减少股份金额，从而达到减少资本的最终目的。

六、公司减资的条件和程序
公司的减资不但会影响到公司的债权人，股东的利益，而且极容易被一些非法分子当作抽逃资金等犯罪行为的手段，因此法律对其规定了比增加注册资本更为严格的条件和程序。公司法第一百七十八条规定：“公司减资后的注册资本不得低于法定的最低限额”，并且须依法履行相应的减资程序，违反法定条件和程序，会导致公司减资行为的无效或者被撤销。
（1）必须由股东（大）会表决通过。减资属于公司的重大变更事项，对债权人和股东利益影响甚大。因此，减资必须经由股东会表决通过，并且股东会会议应当采用特别会议方式进行。根据我国《公司法》的规定，在有限责任公司，必须经代表2/3以上有表决权的股东通过；在股份有限公司，必须经出席会议的股东所持表决权的2/3以上通过。
（2）公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。
（3）履行相应的变更登记手续。公司资本的减少，将会引起公司章程的变更，因而公司减少注册资本，应当依法向公司登记机关办理变更登记手续。公司减少注册资本的，应当自公告之日起45日后申请变更登记，并应当提交公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》、前一届股东会决议（主要载明减资者、减资的股权额、减资方式、减资后的最新股本结构等）、章程修正案（主要列示章程变动情况对照表）或新章程、在报纸上登载公司减少注册资本公告的有关证明、公司债务清偿或者债务担保情况的说明等，自登记之日起，减资生效。