辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法


　　　　　　　　　　　　 葫芦岛市人民政府令


　　　　　　　　　　　　　　　 第100号

　　现将《葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法》予以公布，自公布之日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　 孙兆林
　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十月十六日











　　　　　　　　　　　　　葫芦岛市物业共用部位和设施设备
　　　　　　　　　　　　　　　专项维修资金管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　 第一章　总　则

　　第一条　为加强物业共用部位和设施设备维修资金的管理，建立健全房屋维修保障机制，维护房屋所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于我市连山区、龙港区、南票区及葫芦岛市高新技术产业开发区范围内建造的住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋物业共用部位和设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的交纳、使用和管理。
　　上述所称住宅和非住宅，包括商品房、经济适用房、集资建房、出售的公有住房、拆迁安置房及拆迁中产权调换的房屋。
　　第三条　本办法所指物业共用部位，包括结构相连或具有共用性质的房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。
　　本办法所指物业共用设施设备，包括物业小区或单幢房屋建设费用已摊入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、楼梯、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、单元进户门、非经营性车场车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条　市建设行政部门是维修资金的行政主管部门，其所属物业管理机构具体负责维修资金的归集、管理、使用等日常工作。
　　第五条　维修资金归业主所有，实行专户储存、政府监管和专款专用的原则。政府指定金融部门承办维修资金业务。市建设行政部门设立帐户、分幢建帐、核算到户。
　　任何单位和个人不准挪用维修资金。财政部门对维修资金的管理和使用实施监督。　

　　　　　　　　　　　　　　　　 第二章　 资　金　缴　存

　　第六条　维修资金分别由公有售房单位、购房人和开发建设单位交（缴）纳。具体缴存标准按以下规定执行：
　　（一） 公有住房按下列标准缴交：
　　1、公有住房（指在住房制度改革中向个人出售的房屋,下同）出售的。多层住房(7层以下含7层)由售房单位按售房款的20％的比例，高层住房（8层以上）按30％的比例从售房款中提取。购房人按购房款的2％的比例交纳，由售房单位代为收取，统一缴交到市建设行政部门。
　　2、本办法实施前出售的公有住房维修资金,由市住房公积金管理中心划拔到市建设行政部门。
本办法实施前出售的公有住房未提取维修资金的，按本办法规定的标准予以补交。
　　（二）商品房维修资金按下列标准缴交：
　　1、商品房（含平房、连排别墅）购房人，按购房款的2.5％的比例交纳。
购买解困房、集资房、安居房、经济适用住房和拆迁安置住房，由房屋产权人按照住房当年造价的2.5%的比例交纳。
　　2、开发建设单位在物业小区内建设的自用房屋，由开发建设单位按物业小区房屋销售价的2.5%的比例交纳。
　　3、本办法实施前开发建设单位代收的维修资金，由开发建设单位转交到市建设行政部门。
　　第七条　维修资金的缴交方式和时限：
　　（一）开发建设单位应在签订首份商品房销售合同一个月前，将收缴维修资金缴存到市建设行政部门指定的维修资金帐户。
　　（二）购房人在办理入户手续前３０日内或房屋发生转移时，携带《购房合同》正本、购房发票和房屋转移手续到市建设行政部门指定维修资金缴存窗口办理缴存手续，持维修资金收据到房屋权属机构办理房屋初始登记和房屋转移手续。
　　（三）公有住房出售单位办理售房审批手续时，应当按本办法规定比例将维修资金划转到市维修资金专户。

　　　　　　　　　　　　　　　 第三章　资　金　管　理

　　第八条　维修资金实行收支两条线管理，专户存储，专款专用。维修资金闲置时除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。
　　第九条　房屋因买卖、赠与、继承等发生产权转移时，维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时转移过户。原业主交纳的维修资金剩余款额，由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
　　第十条　市建设行政部门应当建立维修资金的查询制度。业主有权对维修资金的缴存、使用情况进行查询。
　　第十一条　维修资金的帐务管理遵循下列原则：
　　（一）维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
　　（二）业主委员会应将维修资金的使用情况按幢登记，记帐到户，每季度与市建设行政部门核对维修资金帐目，每年向全体业主公布一次。
　　（三）承办银行应当每月向市建设行政部门、业主委员会、售房单位提供维修资金帐户对帐单。
　　（四）物业管理区域发生调整的，业主委员会合并、分立或撤消时，应凭市建设行政部门批准证明及业主明细户清单，办理合并、分立或撤消业主委员会帐户手续。
　　第十二条　维修资金的续筹应当遵循下列原则：
　　（一）一幢或者一个单元的维修资金余额不足首期维修资金30%时，业主委员会应当向该幢或者该单元的业主再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。
　　（二）续筹维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但续筹后的维修资金额不得少于首期维修资金。续筹资金应及时交存到市建设行政部门，计入业主委员会帐户和业主明细户。
　　第十三条　维修资金按下列原则返还：
　　因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，可办理销户手续。业主可持本人身份证件、注销房屋所有权证证明、市建设行政部门提供的《返还维修资金审批表》、维修资金明细户帐面余额证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修资金个人帐户中的剩余款额，并办理帐户注销手续。
　　第十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，主要用于补充维修资金，业主大会另行决定用途的除外。
　　第十五条　市建设行政部门应当建立维修资金投诉受理制度。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第四章　使　用

　　第十六条　维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。
物业管理区域内属于公共事业等专业部门负责管理的道路、供水、供气、供电等设施设备维修、养护所发生的费用，由相关部门负责。
　　第十七条　房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造的界定标准依据国家、省及相关行业部门的规定执行。
　　第十八条　维修资金申请使用的条件和程序。
　　（一）申请使用维修资金必须同时具备以下条件：
　　1、维修资金足额归集到位；　
　　2、共用部位、共用设施设备保修期满；
　　3、维修项目符合物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造的范围；　
　　4、业主大会或业主委员会及符合分摊原则的受益业主同意使用的；
　　5、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其它情形。
　　（二）申请使用维修资金的程序：
　　1、业主委员会成立前，发生的物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造，原则上不得使用维修资金。如确需使用的由社区居委会或建设单位向市建设行政部门提出使用计划，经批准后使用；
　 2、业主委员会成立后，维修资金的使用，由业主委员会向市建设行政部门书面申请 ，同时提供业主大会同意使用维修资金的决议文件，经批准后使用 ；
　　3、业主委员会或业主不同意使用维修资金的，但法规、规章和有关技术标准规定必须维修的，由社区居委会或物业管理企业向市建设行政部门提出申请，市建设行政部门组织专家论证后，由市建设行政部门组织维修，其费用支出按物业管理区域受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。
　　第十九条　本办法实施前未建立维修资金住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋发生物业共用部位、共用设施设备维修费用，由受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。
　　第二十条　物业共用部位、共用设施设备维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设工程质量管理的有关规定在工程合同中载明。
　　第二十一条　维修共用部位、共用设施设备时，业主或使用人应当积极配合，不得无理阻拦。因维修需要而损坏业主的设施设备的，维修单位应将损坏部位修复。无故阻拦维修的，造成损失的，行为人应依法承担赔偿责任。
　 第二十二条　物业共用部位、共用设施设备维修完成后，业主委员会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，在物业区域内进行公示，并计入各业主明细户中，同时还应将业主分摊明细报市建设行政部门。
　　第二十三条　物业共用部位、共用设施设备进行中修、大修更新、改造工程的，应当实行招投标。　　
　　第二十四条　维修资金使用比例按下列原则分摊：
　　（一）房屋主体结构中基础、柱、梁、内外承重墙体维修所需费用由整幢楼业主按所占建筑面积的比例分摊。
　　（二）不上人屋顶的维修，由其覆盖范围下各层的业主按所占建筑面积的比例分摊。
　　可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），由使用层（户）和覆盖范围下的各层业主按所占建筑面积的比例分摊。　
　　（三）共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，房屋共用楼梯，由共用业主按所占建筑面积的比例分摊；某层专用楼梯，由其专用的业主按所占建筑面积的比例分摊。
　　（四）共用走廊通道、天台、天井、共用设施设备的维修，由共用的业主按所占建筑面积的比例分摊。
　　（五）共用设施设备非自然损坏，但无法确定责任人的，维修资金按照谁受益谁承担的原则按建筑面积的比例分摊。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　法律责任

　　第二十五条　公有住房售房单位违反本办法规定未提取维修资金的，财政部门和建设行政主管部门按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第17条规定，责令限期补提维修资金本息，逾期仍不足额提取的，处以应提取之日起每日万分之三的罚款。
　　第二十六条　违反本办法规定挪用维修资金的，建设行政主管部门按照《物业管理条例》第63条规定，责令限期改正。挪用维修资金造成维修资金损失的，由建设行政主管部门追回挪用的维修资金，并处挪用数额２倍以下的罚款；因物业管理企业的过错致使维修资金被挪用的，物业管理企业应当依法承担责任。业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。构成犯罪的，依法追究有关人员的刑事责任。
　　第二十七条　物业管理单位有下列行为之一的，建设行政主管部门可依据《物业管理条例》和《物业企业资质管理办法》的有关规定进行处理：
　　（一）未定期公布维修资金收支情况的；
　　（二）拒绝接受业主委员会监督、检查和业主查询的；
　　（三）因维修质量问题造成经济损失的。
　　第二十八条　业主、售房单位、物业管理单位之间就维修资金发生争议的，当事人可以协商解决，可以向建设行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
　　第二十九条　建设行政主管部门、财政部门、银行及物业管理企业应严格执行本办法，并接受审计、纪检、监察等部门的监督、检查。 对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政管理部门按照有关规定给予行政处分。给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　附　则

　　第三十条　本办法未尽事宜按有关法律、法规及规章的规定执行。
　　第三十一条　本办法兴城市、绥中县、建昌县、建制镇及独立的工矿区参照执行。
　　第三十二条　本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。
　　第三十三条　本办法自发布之日起施行。


国务院


国营企业第二步利改税试行办法

1984年9月18日，国务院

为了促进城市经济体制改革，进一步搞活经济，调整和完善国家与企业之间的分配关系，保证国家财政收入的稳定增长，并使企业在经营管理和发展上有一定的财力保证和自主权，调动企业和职工的积极性，特制定本办法。
一、第二步利改税，将现行的工商税按照纳税对象，划分为产品税、增值税、盐税和营业税；将第一步利改税设置的所得税和调节税加以改进；增加资源税、城市维护建设税、房产税、土地使用税和车船使用税。国营企业应按照国务院颁布的有关税收条例（草案）和征收办法执行。
（一）产品税。对生产应纳产品税产品的国营企业，在应税产品销售后，应按照规定计算缴纳产品税。
从一九八四年十月一日起，卷烟提价收入部分，也按规定缴纳产品税。原由预算拨补的烟叶提价补贴和名牌烟价外补贴，同时取消。
（二）增值税。对生产应纳增值税产品的国营企业，在应税产品销售后，应按照规定计算缴纳增值税。通过实行增值税，避免重复纳税，促进专业化协作生产的发展，适应调整生产结构的需要。
计算缴纳增值税时应扣除的项目，应按照国家统一规定办理，不得任意扩大或缩小范围。
（三）盐税。对生产、经营和进口盐的国营企业，在销售或进口盐时，应按照规定计算缴纳盐税。
（四）营业税。对从事商业、物资供销、交通运输、建筑安装、金融保险、邮政电讯、公用事业、出版业、娱乐业、加工修理业和其他各种服务业的国营企业，在商品销售或取得营业收入后，应按照规定计算缴纳营业税。
国营商业批发环节的营业税，先在石油和五金、交电、化工行业征收；国营商业其他行业以及物资、供销、医药、文教和县以上供销社等批发环节的营业税，暂缓征收。
国营建筑安装企业承包工程的收入，暂缓征收营业税。
（五）资源税。对从事原油、天然气、煤炭、金属矿产品和其他非金属矿产品资源开发的国营企业，在应税产品销售后，应按照规定计算缴纳资源税。
目前先对原油、天然气、煤炭征收资源税，其余的暂缓开征。
对合理开发资源的矿产企业（包括小煤窑），国家需要扶植发展的，可以给予减税照顾。
（六）城市维护建设税。凡缴纳产品税、增值税、营业税的国营企业，应按照规定计算缴纳城市维护建设税。
（七）房产税。对拥有房产的国营企业，应按照规定计算缴纳房产税。
（八）土地使用税。对使用属于国家所有土地的国营企业，应按照规定计算缴纳土地使用税。
（九）车船使用税。对拥有行驶车船的国营企业，应按照规定计算缴纳车船使用税。
（十）所得税。对盈利的国营大中型企业，应按照55％的固定比例税率计算缴纳所得税；对盈利的国营小型企业，应按照新的八级超额累进税率计算缴纳所得税。
（十一）调节税。盈利的国营大中型企业在缴纳所得税后，应按照核定的调节税税率，计算缴纳调节税。
上述城市维护建设税、房产税、土地使用税和车船使用税，保留税种，暂缓开征。另外，国营企业缴纳的屠宰税、烧油特别税、农（牧）业税、建筑税以及奖金税等，仍按原有规定征收。
二、核定调节税税率时，以企业一九八三年实现的利润为基数，在调整由于变动产品税、增值税、营业税税率以及开征资源税而增减的利润之后，作为核定的基期利润。基期利润扣除按55％计算的所得税和一九八三年合理留利后的部分，占基期利润的比例，为核定的调节税税率。
在核定国营卷烟企业的调节税税率时，企业一九八三年实现的利润还应加上卷烟提价收入，再扣除卷烟提价收入应纳产品税、烟叶提价补贴、名牌烟价外补贴后的余额，作为核定的基期利润。
凡与其他单位联营的企业，在核定调节税税率时，还要加上按规定从联营单位分得的利润，或减掉分给联营单位的利润，作为核定的基期利润。
核定的基期利润扣除按55％计算的所得税后，余利达不到一九八三年合理留利的大中型企业，不征调节税，并在一定期限内，经过批准，减征一定数额的所得税。
企业的调节税税率和上述减征的所得税，由财税部门商企业主管部门核定。各省、自治区、直辖市财税部门核定的企业调节税税率和减征的所得税，要汇总报财政部批准。


企业当年利润比核定的基期利润增长部分，减征70％调节税。利润增长部分按定比计算，一定七年不变。对物资、供销、金融、保险企业，不实行减征70％调节税的办法。
核定的调节税税率，自一九八五年起执行。
三、国营小型盈利企业，按新的八级超额累进税率缴纳所得税以后，一般由企业自负盈亏，国家不再拨款。但在核定基数时，对税后利润较多的企业，国家可以收取一定数额的承包费，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府确定。税后不足一九八三年合理留利的，经过批准，可在一定期限内减征一定数额的所得税。
京、津、沪三市，固定资产原值不超过四百万元，年利润不超过四十万元，两个条件同时具备的，为国营小型工交企业；其他地区，固定资产原值不超过三百万元，年利润不超过三十万元，两个条件同时具备的，为国营小型工交企业（包括城市公用企业和商办工业、粮办工业、饲料工业、储运企业）。
以独立核算的自然门店为单位，京、津、沪三市，年利润不超过二十万元，职工人数不超过六十人；各省省会、自治区首府所在城市和重庆市，年利润不超过十五万元，职工人数不超过六十人；其他城市，年利润不超过八万元，职工人数不超过三十人的，均为国营小型商业零售企业。
小型商业零售企业的标准，利润额的条件必须具备，是否要同时具备职工人数的条件，由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定。
各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际情况，在上述标准范围内，作适当调整。个别城市需要放宽标准的，要报财政部批准。
物资部门所属生产资料服务公司或门市部、煤建公司、废金属回收公司和县物资企业，可比照其他城市小型商业零售企业的标准，划分小型物资企业。
商办农牧企业，一律视为小型企业。
商业批发企业、贸易中心、贸易货栈、侨汇商店、友谊商店、石油商店（包括加油站）、外轮供应公司、自选商店、食品购销站、物资企业（不包括上述划为小型企业的物资企业）和供销企业，不论利润、固定资产和职工人数多少，一律视为大中型企业。
对文教企业，可分别比照小型工交企业和小型商业零售企业的标准，划分小型企业。
小型企业一律按一九八三年的有关数据划分。但对一九八三年实现的利润，应相应调整由于变动税率和开征新税而增减的利润。上述小型企业划分标准和新的八级超额累进所得税税率，均从一九八五年起执行。小型企业划定后，一定七年不变。
四、营业性的宾馆、饭店、招待所和饮食服务企业，都按新的八级超额累进税率缴纳所得税。企业缴纳的所得税，比第一步利改税办法多缴的部分，由同级财政列作预算支出，拨给主管部门用于网点建设、技术改造和重点扶持。
五、军工企业、邮电企业、民航企业、外贸企业、农牧企业和劳改企业，以及少数经批准试行上交利润递增包干等办法的企业，暂不按本办法缴纳所得税和调节税，但应按有关规定缴纳其他各税。其利润和资金占用费的上缴以及职工福利基金、奖金的列支办法，仍按原规定执行。
六、对亏损企业和微利企业的补贴或减税、免税，按以下办法处理：
（一）凡属国家政策允许的亏损，实行计划补贴办法，超亏不补，减亏分成。补贴数额和减亏分成比例，可一年一定，也可以一定三年不变。
（二）凡属经营管理不善造成的亏损，由企业主管部门责成企业限期扭亏。在规定限期内，由财政部门适当核定亏损补贴，超亏不补，减亏分成；超过限期的，一律不再补贴。到期扭亏为盈的，按本办法实行利改税。
凡在规定扭亏期限内提前扭亏为盈的，当年的亏损补贴照拨，盈利留用；第二年实现的利润，视同减亏，按规定分成。
（三）一九八三年的盈利企业，由于调增税率和开征新税使一九八三年由盈变亏的或利润不足一九八三年合理留利的，可在三年内减征产品税、增值税和营业税。这些企业可视为微利企业，不缴所得税和调节税。在实际执行中，实现利润超过合理留利的，可由国家与企业分成，分成比例一定三年不变。
上述企业一九八三年合理留利和减征各税数额，由财税部门商企业主管部门核定。各省、自治区、直辖市财税部门核定企业的减税数额，要汇总报财政部批准。
七、国营企业的职工福利基金和奖金的列支办法，按照《国营企业成本管理条例》及其实施细则执行。建筑工人、煤矿井下采掘工人和铁路、港口码头装卸工人的计件超额工资，应计入成本。
八、国营企业在申请技措性借款时，借款项目所需资金的10—30％，要用企业专用基金自行解决。在归还技措性借款和基建改扩建项目借款时，经过财政部门批准后，可在缴纳所得税之前，用借款项目投产后新增利润归还。
企业用利润归还上述借款的，可提取职工福利基金和职工奖励基金。
在计算增长利润时，为使口径一致，原则上基期利润可扣除一九八三年归还上述借款的利润和企业单项留利。具体扣除数额，由财政部门批准。
九、实行第二步利改税以后，遇有价格、税率调整，除变动较大，并经国务院专案批准允许适当调整基期利润和调节税税率的以外，一律不作调整。调整基期利润和调节税税率，要按本办法第二条规定报经批准。
企业新建车间投产或全厂性技术改造完成，生产能力扩大，必须报主管部门和同级财政部门，相应调整核定的基期利润。如是借款项目，可在还清借款时进行调整。
十、企业留用利润应合理分配使用。要建立新产品试制基金、生产发展基金、后备基金、职工福利基金和职工奖励基金。职工奖励基金占企业留利的比例，由财政部与各省、自治区、直辖市和企业主管部门商定，并由各地区、各部门层层核定到所属企业。企业从增长利润中留用的利润，一般应将50％用于生产发展，20％用于职工集体福利，30％用于职工奖励。
十一、在本办法颁发以前，已经实行利润递增包干等办法的企业，应区别情况，按下列规定进行处理：
（一）经国务院或财政部、国家经委批准试行利润递增包干等办法的企业，凡是已经到期的，应改按本办法执行；尚未到期的，继续试行原办法，但到期后必须改过来。
（二）各省、自治区、直辖市人民政府批准试行利润递增包干等办法的企业，各地要进行一次清理。已经到期的，应改按本办法执行。尚未到期的，如果搞得比较好，国家与企业的分配关系比较合理，到期后再改过来，但要补报财政部、国家经委批准；如果分配不合理，各方面看法又不一致的，应当尽快改过来，按本办法执行。
（三）行署和市、县人民政府自行批准搞利润递增包干等办法的，应当坚决改过来，按本办法实行利改税。
（四）凡是经过批准继续实行利润递增包干等办法的企业，从今年第四季度起，都应按照新的税收条例（草案），缴纳产品税、增值税、营业税和资源税。
十二、实行第二步利改税以后，企业主管部门仍可适当集中一部分留利，用于重点技术改造和商业网点、设施的建设，但不得用于主管部门本身的支出。企业主管部门集中的留利，可自行从企业集中，也可采用退库办法解决。
十三、按照《中华人民共和国民族区域自治法》第三十五条的规定，民族自治地方在执行国家税法时，除应由国家统一审批的减免税收项目以外，对某些属于地方财政收入，需要从税收上加以照顾和鼓励的，经省、自治区人民政府批准，可以实行减税、免税。
西藏自治区对本办法如何执行，由自治区人民政府决定。
十四、试行本办法的具体规定，由财政部制定。
十五、本办法自一九八四年十月一日起试行。过去颁布的有关规定与本办法有抵触的，一律以本办法为准。