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长春市房屋交易管理办法

时间:2024-07-05 12:57:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8141
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长春市房屋交易管理办法

吉林省长春市房地产管理局


长春市房屋交易管理办法
长春市房地产管理局



第一条 为加强城市房屋交易管理,指导房屋交易活动,维护交易双方合法权益,根据《吉林省城市房屋管理条例(试行)》的规定,制定本办法。
第二条 凡我市行政区内的国家所有房屋、集体所有房屋、私有房屋及其他经济组织所有房屋的交易,均依本办法办理。
第三条 凡单位之间,个人之间,单位与个人之间因生产、居住及经营的需要可以进行房屋交易。
第四条 机关、团体、部队、学校、事业单位及全民所有制企业不得购买或变相购买私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经市房地产管理局批准。
第五条 凡外埠单位因生产、经营需要购买私有房屋的,按本办法第四条规定办理。
第六条 凡农民进城经营工商业购置房屋的,须提交乡以上人民政府同意的证明文件方准办理。
第七条 没有取得合法所有权,没有使用价值的房屋不准交易。
第八条 房屋交易双方必须到长春市房地产交易管理部门申请登记,经审查同意后方准成交。
第九条 房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意书,或优先购买的弃权书。
第十条 房屋所有人出卖租出的房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十一条 凡享受国家、企业、事业单位补贴购买或建造的私有房屋,自购买或建造之日起除特殊情况外,满五年后允许出卖,原补贴单位有优先购买权。房屋的增值部份(不含房屋所有人增添设备、改修增值),房屋所有权人所得比例按有关规定处理。
第十二条 办理房屋交易手续时,必须根据房屋交易双方情况分别提交和出示下列证件:
1、房屋所有权证;
2、房屋交易草约(合同书);
3、交易双方的户口或单位介绍信;
4、土地使用税收据;
5、委托他人代办的需提交经公证的委托书;
6、单位购买私有房屋的须提交市房地产管理局批准书。
第十三条 房屋交易的价格,贯彻以质论价的原则,个人和个人之间,单位和单位之间的房屋交易价格可以自行议定。
单位购买私有房屋的价格不得高出《长春市房屋评价标准》的二倍。银行依据长春市房地产交易管理部门的批件拨付购房款。
房屋交易价格低于评价标准的,按评价标准缴纳契税和交易管理费。
第十四条 长春市房屋评价标准由长春市房地产管理局会同长春市物价局根据房屋价格变动情况,随时调整,报政府备案公布施行。
第十五条 交易双方在办理交易手续过程中,一方或双方提出终止交易时,由提出终止方负担交易管理费。
第十六条 房屋交易从批准之日起,应在一个月内办理成交手续,逾期不办者,按终止交易处理并照收交易管理费。
第十七条 严禁房屋私自交易,凡未经房地产交易管理部门同意,私自签订合同,买方交付房价款或卖方将房屋交与买方使用的属于私自交易行为。一经查出,除补交契税及交易管理费外,按情况对买卖双方各处以成交额5%至10%的罚款。对主动申报补办交易手续的除补交契税、
交易管理费外,视其情节可以减免罚款。
第十八条 凡在房屋交易过程中隐瞒真实交易价格者,除责令据实补交短纳税费外,并按情节处以应纳税款二倍的罚款。
第十九条 利用房屋投机倒把或随房卖地,要没收非法所得,情节严重的要提请司法机关依法处理。
第二十条 单位之间有偿转移的房屋,等价、差价交换的房屋,商品房屋及城市建设动迁拆除补偿的房屋,均按本办法的有关规定办理。
第二十一条 本办法由长春市房地产管理局负责组织实施。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。

长春市房屋评价标准
一、房屋评价标准是根据以质论价的原则,结合实际价格情况制定的。
二、各类建筑结构房屋每平方米评价标准如下表:
单位:元/平方米

房屋结构 十成新 八成新 六成新 四成新 二成新
钢筋混凝土结构 300 240 180 120 60
混合结构 275 220 165 110 55
砖木结构旧式砖木 200 160 120 80 40
砖木结构新式砖木 180 144 108 72 36
砖木结构旧式土木平房 170 136 102 68 34
部分砖木结构 137 109 82 54 27
其它结构 105 84 63 52 21

三、房屋评价调剂因素
1、有木地板的增5%;
2、无上、下水减3%、各1.5%;
3、无水洗厕所减2%;
4、无暖气减5%(不包括具有使用功能的土暖气);
5、24承重砖墙减7%;
6、土地面减1%;
7、地下室、半地下室视利用情况,按相当标准的40-80%评价;
8、与房屋整体接连的门洞按相当标准的50%评价;
四、房屋成新鉴定标准
十成新房屋:新建房屋(不超过五年)。
八成新房屋:是指主体结构、墙身、基础、屋面、楼板无显著变化,檐平脊正,墙身稍有碱蚀或稍有裂纹,门窗扇、楼梯、走台基本完整。
六成新房屋:是指主体结构基本完整,基础局部下沉,内外墙出现小裂缝,墙面碱蚀,楼梯门窗略有残破,楼地面失修,屋面略有不平,局部漏雨。
四成新房屋:是指基础较大部分下沉,外墙裂缝或倾斜,有局部倒塌危险,屋面凸凹不平漏雨,门窗口扇部分损坏。
二成新房屋:是指基础严重下沉,墙身大部分倾斜裂缝,屋面塌腰漏雨,楼梯门窗绝大部分损坏,有倒塌危险,需要拆除。
房屋价格是以十成新房屋为一百,价格标准分为五个成新。每降一等成新,价降百分之二十。介于两个成新等级之间的,以两个成新等级的平均值作价。
五、长春市房屋评价标准适用于城市房屋交易、落实私房政策、政府收(征)购房屋、城市建设用(征)地拆迁房屋的作价补偿。
六、本标准自公布之日起施行,原《长春市私房交易评价标准》即行废止。



1988年10月10日
当前涉农职务犯罪的特点、成因及对策分析

□杨改珍 王维新

党的十七届三中全会审议通过了《中共关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,明确提出了新形势下推进农村改革发展的政策措施,为中国特色社会主义新农村建设带来了新的春天。“三农”问题是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题,农业丰则基础强,农民富则国家盛,农村稳则社会安。近年来,涉农职务犯罪频频发生,严重影响了农村经济发展和社会稳定,甚至关系到全面建设小康社会的大局。检察机关作为法律监督机关,在保障社会主义新农村建设顺利推进方面肩负着重要职责。笔者结合近年来我院查办的涉农职务犯罪案件,对当前涉农职务犯罪的特点、原因进行了一些调查和分析,提出了预防和减少涉农职务犯罪的对策。
  一、涉农职务犯罪的特点
1、犯罪主体趋向职务化,权力化。近年来,涉农职务犯罪中的犯罪人员由管钱管物人向掌权人变化这是一个突出的特点。在过去查办的案件中,犯罪人员多是农村信用社、供销社工作人员和乡镇、村中的财会人员,犯罪性质多为贪污、挪用公款。而近年来乡镇、村干部犯罪案件明显增多,受贿、行贿案件明显上升,利用手中权力加大水利工程造价,套取公款等等,犯罪手段由侵占型向擅权型转化,表明了滥用职权、权钱交易等腐败现象在农村的滋生蔓延。
2、犯罪涉及领域多元化。与过去相比,近年来涉农职务犯罪涉及领域广得多,其中涉及土地征用费、户籍管理、退耕还林、农村基建贷款的案件居多。
3、共同犯罪现象突出。过去涉农职务犯罪一般是单人作案,近年来却接连出现合伙性犯罪,合伙性犯罪有上升趋势,并且通常是乡、村党政主要领导与财会人员共同作案,贪污或挪用公款。
4、社会危害性大。在涉农职务犯罪案件中,乡镇、村干部的经济犯罪比一般农村经济组织人员犯罪具有更大的社会危害性。它最直接地侵害了广大农民的经济利益,其受害面大,社会影响大,后果严重。这些经济犯罪分子利用职权谋取私利侵害一方百姓,败坏党风党纪,影响党和政府的形象和威信,造成社会不安定因素。
二、当前涉农职务犯罪的成因
部分农村干部之所存在这样的问题,通过多方调查、分析,有以下几方面的原因。
1、权力集中,监督薄弱,给腐败分子以可乘之机。失去监督的权力必然走向腐败。改革开放以来,随着农村经济的快速发展,乡镇站、所直至基层农村组织管理的权限也大大增大,很多灸手可热的生产要素如土地、森林、水利、资金等开发利用权相当一部分掌握在农村干部手中。尤其是乡镇领导干部的权力非常大。个别人大权在握,"家长制"作风严重,大小事情个人说了算,民主集中制受到破坏。有些县镇领导干部和管理部门在村干部管理监督上存在官僚主义,对村干部的情况并没有深入农民群众中了解群,因此掌握不了村干部工作中的一些实际问题,对村干部的要求、监督往往只限于形式。“山高皇帝远”,对于位于基层村干部也疏于管理,且乡镇主要领导的权力过于集中,又缺乏有效监督,使某些腐败分子乘机滥用职权,大搞权钱交易。
2、制度不严、管理松懈,为产生犯罪提供便利条件。涉农职务犯罪案件中普遍存在财务制度混乱的问题。有章不循、无章可循,出纳、会计一人兼,有的村干部直接经手财务;乡镇领导手中握有大量公款,收取的公款长期不交财务,自收自支,以白条、虚假发票冲帐、隐瞒收入等手段进行贪污、挪用公款。
3、主观上放松学习,淡化思想教育。由于农村工作的特殊性,学习制度、工作制度相对松散,农村的法制教育、思想教育薄弱是存在于村干部中的普遍现象。农村的教育水平不高,村干部都是由本村人担任,相对来说素质较低,思想觉悟也不高,在学习制度、工作制度职落实上也相对薄弱,有些农村干部长期不读书、不看报,乡镇领导也不重视对村干部的思想改造。
4、农村群众法律意识淡薄,使犯罪分子恣意妄为。由于历史和经济文化的原因,农村中的法律意识比较淡薄。多数农民对乡村干部向来有敬畏感,他们不懂得干部的哪些行为是违法或违纪的,即使利益受到侵害也不知揭发、举报。一些犯罪分子正是利用了农民的这些弱点,有恃无恐,连续作案。
三、预防和减少涉农职务犯罪的对策
村级干部作为基层干部,直接代表人民群众利益,也是党的农村政策的具体执行者,村干部素质的高低直接关系到广大农民群众根本利益,对党和政府的形象、农村的稳定至关重要,不可忽视,应采取如下对策,从源头预防和减少涉农职务犯罪的发生:
1、加强农村干部队伍建设,提高干部素质。上级有关部门要进一步加强对农村干部的管理、监督,特别是监督要落到实处;选好用好干部,从组织上保证干部质量。农村各级组织要加强思想建设、纪律作风建设、规章制度建设,开展反腐倡廉教育,提倡艰苦奋斗精神,与农民群众同甘苦共患难,全心全意为农民群众服务。当前,要紧密结合社会主义法治理念教育和大学习、大讨论活动,对农村干部进行思想教育,增强服务意识,从思想上自觉抵制腐败思想的产生。
2、建立健全监督机制。一是建立健全财务制度,严格执行财务制度,任何人不得越俎代疱,领导干部除掌握适当的工作接待费外,不得经管其他款项;二是实行审计监督,对乡村两级干部进行定期审计和离任审计;三是加强民主集中制,乡级领导干部要接受党委和政府、人大的监督,村干部要接受村民委员会的监督。四是建立农民群众评议干部制度,定期对农村各级组织和干部进行群众评议,实行群众监督。
3、加强农村法制宣传,提高农民的法律意识。通过送法进农村、宣讲法制课、举报宣传周、散发宣传资料、法律咨询服务等多种形式开展农村法制宣传和反腐败斗争宣传,通过展示反腐败斗争成果,用生动的案例说话,提高农民的法律意识、监督意识、反腐意识。
  4、加大打击和预防涉农职务犯罪力度。查处打击涉农职务犯罪是检察机关依靠群众、发动群众依法遏制犯罪、震慑犯罪的强有力手段,是今后应当着力加强的工作,这就要求我们要不断研究涉农职务犯罪的新动向,新特点,探索打击犯罪的有效途径。在打击的同时还要积极做好犯罪预防工作,从源头上杜绝涉农职务犯罪的发生。


作者:杨改珍 王维新
单位:陕西省宝鸡市渭滨区检察院
E-mail:woxing0802@163.com
邮编:721006
电话:13992757692

国家赔偿审判工作的阶段性成效

戴洪斌


  多年来,人民法院积极开展国家赔偿审判工作,紧紧围绕国家和法院工作大局,以人为本,公正执法,勇于开拓,敢于创新,认真履行法律赋予的职责,依法审理好国家赔偿确认案件和国家赔偿案件,保障公民、法人和其他组织依法取得国家赔偿权利,促进国家机关依法行使职权,作出了积极贡献。国家赔偿审判工作正迈向规范建设和全面发展,令人甚感欣慰。主要表现在几个方面。

一、司法为民,以人为本

  为人民服务,是国家机关包括司法机关必须首先牢记的。人民法院的称谓,就已经揭示出来了,人民性是人民法院的根本属性。在各项审判工作中,人民法院必须做到公正司法、一心为民。国家赔偿审判工作属于人民法院的一项审判工作,由于该项工作解决的是国家机关,特别是司法机关与相对人之间的争议,极为敏感特殊,在这项工作中,更要确立起为民司法的意识,切实做到以人为本。在国家赔偿审判工作中,坚持以人为本、公正司法的理念深入人心,努力办好每一件国家赔偿确认案件和国家赔偿案件,注重办案效果和社会效果的统一。在国家赔偿审判工作中,不少法院建立起了告知制度、风险提示和释明制度,进一步完善了立案信访工作制度,方便群众和当事人。国家赔偿,特别是司法赔偿,多是针对相对人采取强制措施。除了国家机关职权行为影响当事人的财产利益和人身利益,涉及到相对人的实际利益外,还很容易伤害相对人的感情。利益损害和感情损害,是国家赔偿特别是司法赔偿面对的问题。于是在处理国家赔偿争议、办理国家赔偿确认案件和国家赔偿案件中,除了要处理好利益损害,还要注重特别处理好可能涉及到的当事人的感情伤害,对于当事人的利益损害和感情损害要一并给予重视,妥善解决。国家赔偿审判工作中,特别强调对于国家赔偿争议的化解,通过做大量的工作,努力争取和解结案,促使当事人主动撤回申请或达成和解协议,这项工作已经成为了国家赔偿审判工作部门的重要工作。针对当事人实际存在的生活困难,还通过一定的方式和途径,给予困难的当事人一定的司法救助和社会保障,体现民本思想。对于国家机关原职权行为实施中存在问题的,原机关基本能够做到主动认错,赔礼道歉,恢复名誉,给予当事人受损感情以慰藉。

二、认识到位,机构健全

  国家赔偿工作是从无到有发展起来的。《国家赔偿法》的颁布虽然只有十多年,但在这不长的十多年时间里,国家赔偿的法律法规不健全,无可资借鉴的经验,舆论压力大,国家赔偿审判工作推进艰难。其间,人民群众对国家赔偿工作寄予了很大的期望,人民法院作为办案机关也承受了很大的压力,可以说,国家赔偿审判工作现在取得的这些成绩,真的是非常不容易。从最初对国家赔偿工作不了解、不理解、不熟悉,经过好多年后,才发展到现在的对国家赔偿工作的了解、理解和熟悉,以及逐渐给予的重视,国家赔偿工作的职能作用得到了较好发挥,影响力得到了扩大,国家赔偿事业特别是国家赔偿审判事业有了相当的发展。已是从依法治国、建设社会主义法治国家的高度,来充分认识国家赔偿审判工作的重大意义,把国家赔偿审判工作摆上了人民法院工作的重要议事日程,基本做到了与人民法院的其他审判工作同部署、同要求、同检查、同总结。各级人民法院也从机构设置、人员配备、办案条件等各个方面,为国家赔偿审判工作的开展积极创造条件,使国家赔偿审判工作有了组织保障和物质保障。特别是,国家赔偿确认职能调整到人民法院赔偿委员会办公室,确认、赔偿由赔偿办一个部门负责后,国家赔偿审判工作地位更加突出,职能调整、机构设置、人员配备都得到了不同程度的加强,国家赔偿审判工作有了更多的生气。

三、依法赔偿,维护民利

  《国家赔偿法》实施,以及人民法院开展国家赔偿审判工作以来,人民法院及赔偿委员会受理了大量的国家赔偿确认案件和国家赔偿案件,并突出抓大案要案的审理,依法维护了公民、法人和其他组织的合法权益,依法赔偿,保障民权,维护了法律的公正和尊严,也逐渐树立了国家赔偿审判工作的司法权威和威信。《国家赔偿法》的立法目的,其主要就是通过国家机关及人民法院,依照国家赔偿法律规定,以处理好具体的国家赔偿争议、办理好具体的国家赔偿确认和国家赔偿个案,来保障公民、法人和其他组织依法取得国家赔偿的权利。《国家赔偿法》的颁布实施,就是主要解决国家赔偿争议和国家赔偿个案的。执法办案为人民法院工作的第一要务,对于国家赔偿审判工作来说,抓好国家赔偿确认案件和国家赔偿案件的办理,就是搞好第一要务。通过十多年的司法实践,人民法院办理了大量的国家赔偿确认案件和国家赔偿案件,特别是突破了数量不少的疑难、复杂、影响重大的案件,对于属于国家赔偿范围,确实造成了公民、法人和其他组织合法权益损害的,依法作出给予国家赔偿的决定,以及时有效补救当事人受到损害的利益,恢复其受损害的感情,重建当事人对于国家机关的信任感。

四、努力探索,建章立制

  国家赔偿是从无开始的,在我国一直没有国家赔偿的传统,也无国家赔偿工作的先例可以借鉴,国家赔偿审判工作的制度建设,是摆在国家赔偿审判工作面前的紧迫问题和重大问题。在国家赔偿审判实践工作中,需要人民法院及其国家赔偿工作部门和工作人员大胆探索,改革创新,及时总结经验,逐步建立国家赔偿工作中审理国家赔偿确认案件和国家赔偿案件的各项规章制度和办案规则、程序,抓好制度建设。最高人民法院先后制定了一大批与《国家赔偿法》配套的司法解释,发布了不少具有指导意义的个案批复,这些司法解释和个案批复,与《国家赔偿法》共同构成了我国国家赔偿法律体系,基本适应了国家赔偿审判工作的法律需要。相应的国家赔偿的各项规章制度和办案规则,各级人民法院也在国家赔偿审判工作中逐步建立起来,诸如关于审理司法赔偿案件程序的规定、赔偿委员会工作规则、案件流程管理体系、案件质量评查体系、立案信访制度、请示答复工作制度,以及确认和赔偿法律文书样式等。由于国家赔偿审判工作还未完全成熟,工作空白处较多,不少法院发挥主观能动性,按照最高法院的部署和要求,积极开展改革创新,形成了一些特色做法。如有的人民法院在审案方式上进行了积极、有益、大胆的探索,实行公开宣读决定书,对赔偿案件实行公开听证审理,积极探索重大疑难复杂案件证据交换制度、举证时效制度,实行国家赔偿告知制度和风险提示制度,注重从程序上维护处于劣势地位的赔偿请求人的权利,取得实际效果。

  从总体上而言,国家赔偿审判工作从思想观念到审判实践,均已发生了巨大的变化,办案程序较为规范,案件质量明显提高,社会各界给予了更多的理解支持,内部外部环境不断改善,国家赔偿的保障和促进功效更加明显,取得了明显成效。但也应看到,国家赔偿审判工作中仍然存在不少的问题,涉及到了法律规范、制度完善、队伍建设和社会认同等各个方面,这些问题需要人民法院和社会各界共同努力,在经济社会的不断发展进程中,来逐步解决。我们坚信,国家赔偿审判事业会有一个更好的明天。