谈不动产物权的善意取得

通辽铁路运输法院 葛长生


2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的出台，为完善我国原有的物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。本文就《中华人民共和国物权法》中不动产物权善意取得制度的理解与适用略陈已见。
一、善意取得的概念及现实意义
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。纵观外国立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第六项中规定：“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确定不知道赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或按价赔偿损失；如果罪犯确实无力赎回或赔偿损失，可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解，妥善处理。”
1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”笔者认为，该条中虽然未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
总之，这两项规定都触及善意取得问题，这说明我国已明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产。由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。
二、不动产善意取得的构成要件
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要以下四个要件：
其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
三、适用不动产善意取得应当注意以下几个问题
随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，不动产物权的案件会越来越多，这对每一名从事民事审判工作的审判人员来说都是一个新的挑战。为此，笔者认为，审理好此类案件应注意以下几个问题。
第一、关于如何认定受让人受让该财产是善意的问题。
在认定受让人是否为善意时，我们从善意的字面上理解，是指行为人做事是出于好意，而不是恶意内心活动状况；从法律概念角度，善意作为人的主观活动，虽不显于外部，但有他衡量标准。因此，作为审判人员来说，在审理此类案件中，应当采取一定的方式和方法，笔者认为，应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。如果完全由受让人就其出于恶意来作出举证，则违背了民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般原则，同时加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益，对受让人也是不公平的。
第二、关于不动产物权登记的问题。
不动产物权善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓的物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。换言之，如果原权利人向受让人请求返回原物，则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意的第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。
第三、关于土地所有权是否适用善意取得的问题。
对于该问题，笔者认为，我国是社会主义公有制国家，土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源。根据《宪法》第十条和《中华人民共和国物权法》第四十七条的规定，土地属于国家和集体所有，任何人或其他组织不得因为善意占有而取得土地所有权，也不因国家在一定期限内没有向占有人主张权利而丧失主张所有权请求权。因此，土地所有权是不适用善意取得制度。
第四、关于违章建筑是否适用善意取得的问题。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)属于违章建筑的。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效......(五)违反法律或社会公共利益的。”纵观上述二项法律的规定，属于违章建筑的房屋，建房人建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，同时根据《城市房地产管理办法》的有关规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此，不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。




二00七年五月二十五日
国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于认真贯彻《国务院办公厅关于部分粮食品种退出保护价收购范围有关问题的通知》，加强粮食收购市场管理的通知
国家工商行政管理局




各省、自治区、直辖市、计划单列市及副省级城市工商行政管理局：
最近下发的《国务院办公厅关于部分粮食品种退出保护价收购范围有关问题的通知》（国办发〔2000〕7号）等粮改政策，对部分粮食品种退出保护价收购范围等有关问题作出了明确规定，这是中央针对粮食生产和流通中的新情况、新问题做出的重要决策，是对以往粮改政策的进
一步调整和完善，对于调整农业、粮食生产结构，增加农民收入，保护农民的长远利益，具有十分重要的意义。各级工商行政管理机关一定要进一步加强学习，吃透精神，掌握政策，不折不扣地贯彻中央粮改政策，把粮改推向深入，并根据粮食收购主体增加等新情况，提早准备，做好粮食
收购市场管理工作，切实维护粮食流通秩序。现就有关问题通知如下：
一、拓宽粮食收购渠道，促进粮食正常流通，维护粮食收购秩序
根据国办发〔2000〕7号等文件的要求，对经批准退出保护价收购范围的粮食品种，允许和积极鼓励经省级或地（市）有关部门批准的粮食加工企业、饲料、饲养、酿造、医药等用粮企业和粮食经营企业直接收购、经营；国有粮食购销企业也可以按照“购得进、销得出”的原则进
行收购；鼓励粮食生产者通过批发市场和集贸市场出售，粮食集贸市场要常年开放。
各级工商行政管理机关要按照当地政府的要求，结合本地实际情况，采取切实有效的措施，鼓励和支持合法的粮食收购、经营活动，扶持粮食生产者在批发市场和集贸市场中销售粮食。要做好粮食购销资格审验工作，省或地（市）工商行政管理部门要积极会同粮食行政管理部门认真审
核可直接收购、经营退出保护价范围粮食品种的用粮企业、粮食经营企业经营资格，不得随意设置限制条件。各地要在一定范围内公布可以直接收购、经营退出保护价收购范围粮食品种的用粮企业、粮食经营企业名单，便于执法机关、新闻舆论和群众掌握情况、进行监督。
各级工商行政管理机关要取缔无照及未经批准擅自开展粮食收购、经营活动的各种行为。对于在监督检查中发现有争议的粮食品种，在县（市）及其以上农业、质量技术监督或粮食部门进行品种鉴定的基础上，根据其提供的鉴定证明进行管理。
二、加强对毗邻地区粮食收购市场的统筹协调
国务院明确规定，黑龙江、吉林、辽宁省以及内蒙古自治区东部、河北省北部、山西省北部的春小麦和南方早籼稻、江南小麦，从2000年新粮上市起退出保护价收购范围；另外，从2000年新粮上市起，长江流域及其以南地区的玉米退出保护价收购范围，具体办法和步骤由有关
省级人民政府根据当地实际情况确定。
各地工商行政管理机关要按照有关政策要求，努力加强对毗邻地区粮食收购市场监管执法力度，特别是要重点加强对已退出保护价收购范围粮食品种所在的地区和与之毗邻的未退出保护价收购范围地区的粮食市场管理，全力搞好协调工作。
毗邻省级工商行政管理局要密切联系，定期联络，互通信息，粮食主产地（如吉林、黑龙江、河南、安徽、江苏、河北、山东、湖南、四川、陕西、湖北等）等省工商行政管理局要及时召集省际毗邻地区有关地市工商行政管理局及有关部门负责人参加的粮食市场管理协作会议，建立健
全省际边界毗邻地区粮食市场管理联席会议制度；在省级工商行政管理局的指导督查下，有关地区要建立和实行毗邻地区粮食办案协查制度，交流案情和粮管的好经验、好方法。有关毗邻地区工商行政管理局要定期或不定期组织明查暗访活动、交叉检查等活动，推动粮管工作的开展；有条
件的地区，要开展联合执法、联合办案活动，以保证监管执法力度；有关毗邻地区要继续完善举报投诉和举报督办、信息反馈等工作制度，充分发挥人民群众的监督作用，使监督更见成效。
三、支持搞活粮食销售，维护粮食流通秩序
各级工商行政管理机关要认真学习粮改政策，努力把握有关政策的精神实质。要切实抓好粮食销售市场、粮食零售市场的规范管理，大力扶持合法的中介机构、经纪人从事退出保护价收购范围的粮食代购代销等经营活动。注意保护粮食的合法运输，不得以任何借口设卡检查、变相收费
、罚款放行，坚决制止“三乱”现象。要注意加强对批发市场、集贸市场中上市粮食商品的日常监管，打击销售假冒伪劣粮食商品、欺行霸市等违法行为，切实维护消费者权益。
四、继续管住管好未退出保护价收购范围粮食品种，维护粮食收购秩序
各级工商行政管理机关要继续以管住管好未退出保护价的粮食品种收购市场管理为重点，进一步健全粮食市场管理工作责任制和一把手负责制，并继续实行评选先进“一票否决制”，把粮食市场管理工作纳入目标考核责任制的主要内容来抓。健全完善各项行之有效的管理措施和办法。
增强管好粮食收购市场的决心，继续将粮食市场收购管理常抓不懈，努力完善内外协调、发挥整体功能的监管机制。
要进一步发挥人民群众的监督作用，严厉打击私商粮贩和未经批准收购未退出保护价粮食的行为，发现一起，查处一起，决不手软，震慑违法经营者。
各级工商行政管理机关要健全粮食市场巡查制度，充实巡查人员，规范巡查程序，充分发挥基层监管执法人员的工作积极性，主动出击，“防范于未然”，加强请示和报告，及时掌握粮食收购市场管理的动态信息，全面提高监管执法的效能和效率。



2000年3月13日