广州市国营商业小型企业租赁经营试行办法

广东省广州市人民政府

广州市国营商业小型企业租赁经营试行办法
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市、区、县商业、供销系统所属单位：
根据国务院〔1986〕56、103号文件和省人民政府粤府〔1987〕14号文件精神，为了深化企业改革，进一步放开搞活国营小型企业，可在全市国营商业小型企业积极推行租赁经营，现制定试行办法如下：
一、租赁经营的范围
凡在第二步利改税时划为小型企业的门店，或新成立的符合小型企业条件的国营商业零售企业、饮食服务业，均可试行租赁经营。亏损或微利的国营中型商业零售、饮食、服务业企业，也可试行租赁经营。企业的出租权属于国家。出租方案及办法由主管部门拟定，出租方为市、区、县
主管公司。
二、租赁经营的方法
1、租赁企业可采取集体、合伙、家庭（夫妻）、个人租赁等四种方式，集体租赁的叫集体租赁户，合伙、家庭（夫妻）和个人租赁的叫个体租赁户。经营好的企业，也可以租赁经营差的企业。
实行租赁经营的企业，采取个人租赁和集体租赁相结合，以本店职工租赁为主，如本店职工不愿承担，可以在本系统招聘承租人，也可以向社会公开招标租赁。承租者要有正当职业，具备一定的经营管理能力，有财产抵押及保证人。集体租赁不用保证人。
租赁企业时间一般三至五年。
2、企业在租赁前应进行清产核资。确定企业的资金总额，商定租赁双方的权利与义务、租赁费和其他有关事宜，经租赁双方取得一致意见后签订租赁合同，并经工商行政管理部门或公证部门进行监证或公证后生效。合同具有法律效力。
3、租赁合同生效后，承租人即为该企业的法人代表，直至合同期满。在租赁期间承租人一般不能变动，遇特殊情况，须经出租单位同意才能变更。
4、实行租赁的企业，承租人须持有租赁合同及公证书，到工商行政管理部门和税务部门办理变更登记，换领营业执照和税务登记证，视其租赁性质，在营业执照和税务登记证上注明“集体租赁”或“个人租赁”。企业承租后，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。在银行独立开设帐
户，重新与银行建立存、贷关系，直接向税务部门缴纳税金。
5、租赁经营企业的经营范围，一般不应改变，如确实需要改变的，需经出租方同意，由工商行政管理部门登记审批。
三、租赁经营的政策原则
1、租赁经营后，企业的国家所有制性质不变，隶属关系不变，国家职工的身份不变，连续计算的工龄不变，原工资级别和享受晋级待遇不变，离退休待遇不变。
2、租赁经营企业的固定资产、设备、商品和其他财产，经过清产估价后，全部出租。租赁费依照以上估值和门店所处地段，以及近几年来的经营情况，兼顾国家、企业、职工、承租人四者的利益，由出租和承租双方协商合理确定租金。在确定租金时，要会同主管部门认真核定。在租
赁期间，企业用自有资金新增加的固定资产和其他财产，为租赁者所有。如果重新估值的固定资产折旧提取完了，并已全部上缴国家后，占用国家的固定资产即算偿还，为租赁者所有。租赁经营，是企业一种短期经营方式的改革，房屋租赁关系不改变。房管部门和业主不能因此而提出异议
。租赁企业要将租房进行改建或扩建时，要事先征得业主同意。
3、租赁企业所需流动资金，原则上由承租方自筹解决。自筹有困难的，可以把出租方原来占用的自有流动资金，借给承租方使用，承租方按银行贷款利率交纳占用费。确有困难，可适当减免。属于银行贷款部分经银行审查同意，可由承租者重新办理贷款手续及落实经济抵押和担保后
继续使用，按期归还贷款。企业新增贷款，由企业向银行申请，贷款政策和利息可参照执行集体有关政策。
4、在租赁企业中，可以实行股份制的办法，动员职工投资入股。有盈利按股分红，股息可高于银行存款利率或银行债券利率20％，分红基金按年终税后利润一定的比例提取。集体租赁企业每年发放的股息和红利，最高不得超过股金总额的15％，个人租赁企业不限。如企业发生亏
损风险共担，用股金补偿。
5、租赁企业在实行租赁前所发生的债权债务和削价商品损失，由出租者挂帐采取分期消化或列入当年损益处理。租赁后发生的一切债权债务和损失，概由承租者负责。
6、凡是集体租赁的企业，参照执行集体的有关政策；个人租赁的参照执行个体的有关政策。对小型企业中的地处边远、劳务或微利、亏损的企业，无论是集体租赁还是个人租赁，经税务部门批准，可给予定期减免营业税或所得税的照顾。银行贷款，可以参照执行集体企业有关政策，
并适当放宽自有资金比例的规定。贷款担保问题，由当地银行区别对待确定。凡是租赁的小型企业，不征奖金税。
7、租赁企业，可以按营业额分别按月提取0.1—0.5％的商品削价准备金和企业装修改造准备金，专款专用。当年用不完的可以结转下年继续使用。
8、为了鼓励承租人在租赁期间对企业进行设备更新改造，承租人投资更新设备，其产权归承租者所有。个人投资，允许按银行利率升息，分期收回。个人投资收回后，更新设备的产权归企业所有。
9、租赁企业的税后留利由承租者自主分配，但应提取一定比例的公积金和补充自有流动资金（最少不低于30％）。公积金专款专用，扩大企业经营，并可分解到职工个人，作为职工个人投资入股，参加股份分红。租赁期满，退归职工个人。
10、租赁企业原有职工，原则上由承租者全部接受，不能借故把职工推出企业。承租者要求减员外调的，只要调入单位愿意接收，主管公司应准许调出。如个别需要调整的，由双方协商。职工主动提出自谋出路的，可作离职处理。调出职工，企业不能以任何借口收取职工的费用。
四、租赁企业的权利
1、有权按照国家的有关规定，独立自主经营，增加服务项目，扩大服务范围，制定企业内部的管理制度，还可以发展与本业有直接关系的横向经济联合。
2、除了国家规定限价的商品按规定价格出售外，有权自行作价，自行制定收费标准。
3、有权根据业务发展需要不受招工指标限制，按照招工规定，自行招聘请合同制工、临时工（但须办理招用劳动力手续，如招用农民工，须经市劳动局批准）。终止租赁合同后，租赁期间招收的合同制工、临时工的合同即行解除。有权拒绝任何部门和个人硬性安插或抽调人员；有权
对企业内职工实行奖惩，但开除职工或对原来的职工除名，需经全体职工讨论通过，报出租方同意。
4、租赁企业，有权确定自己的工资形式。在不突破国家规定的工资总额和不违背有关规定、制度的前提下，有权支配各项资金和费用开支。有权对门店进行装修、改建。有权拒绝支付各种不合理摊派。
五、租赁企业的义务
1、认真执行国家有关方针、政策和规定，履行合同的各项条款，接受政府部门、主管公司、财税、审计部门和银行的监督指导。不准违法经营，不得转租、转业、转让（包括营业执照）。
2、遵守职业道德，实行文明经商，提高服务质量，维护消费者的利益。
3、尊重企业职工民主权利，定期向职工报告工作，听取职工意见和建议，维护职工合法权利，不得无故裁减人员。
4、按期向税务部门缴纳税款，向出租单位和有关部门交纳租赁费、管理费、职工退休统筹金和待业救济金。并按规定提取固定资产折旧费。上述费用，允许在税前列支。
5、对租赁的财产，要负保管和维修的责任。损坏或丢失，要照价赔偿。
6、实行独立核算、自主经营、自负盈亏。建立健全帐目，按规定向出租方、财税部门和银行报送会计报表。
六、出租方应注意事项
1、出租方要按照国家的有关政策和规定，对租赁企业进行指导、帮助、监督、检查。按租赁合同收取各种费用。
2、出租方要尊重租赁企业的自主权利，只要承租人不违反合同，就不要干予租赁企业的自主经营，如发现租赁企业有违反租赁合同，或损害国家和社会利益的行为，要及时帮助纠正。防止出租后放手不管的现象。
3、出租方要为租赁企业进行业务技术、服务经营、财务管理方面提供必要的服务，组织经验交流，保证租赁经营的顺利进行。
4、出租方的党、团、工会组织要加强对租赁企业党、团、工会组织的领导，做好职工政治思想教育工作。
5、努力提高职工队伍素质，加强职工技术培训。
七、合同的变更、解除和终止
1、租赁期间，由于国家政策、法规定发生变化以及其他原因需要变更合同的，经双方协商一致，可以修订或补充，并送有关部门备案。修订后的合同和补充规定都具有同等法律效力。
2、承租人因经营管理不善等原因，无力经营的，出租和承租方均可提出解除合同，按合同由承租方承担出租方相应的经济损失，以及落实债权债务，按规定还清银行贷款及利息。如无力归还贷款时，应由经济担保人负责归还本金及利息。
3、承租人违背合同规定，损害出租方利益的，或出租方严重干扰承租人经营自主权，使其无法自主经营的，应当承担违约责任，赔偿对方的经济损失。承租人的经济责任，以其合同规定的财产或他人担保人的数额为限；受损失的一方，可以要求解除合同。
4、租赁期满或解除合同时，应由财政、税务、审计和公证部门核实企业资财，审查会计决算，以及善后处理事宜，经双方认可后，即解除租赁关系。如延长租赁期，须按照规定，重新签订合同。
八、本办法适用于供销社系统、集体商业企业和商办工业企业。

1987年2月27日

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