劳动部


劳动部关于印发《关于贯彻〈国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知〉的实施意见》的通知

1995年5月1日，劳动部

各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局），国务院有关部委、直属机构，上海市社会保险局：
现将《关于贯彻〈国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知〉的实施意见》印发给你们，请结合本地实际情况，贯彻落实。

附：关于贯彻《国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》的实施意见
《国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》（国发〔1995〕6号，以下简称《通知》），是继《国务院关于企业职工养老保险制度改革的决定》（国发〔1991〕33号）之后，有关社会保险制度改革的又一个重要的指导性文件，是党的十四届三中全会《中共中央关于社会主义市场经济若干问题的决定》中有关建立健全社会保障制度内容的具体体现。深入学习领会和认真贯彻落实《通知》精神，对于深化城镇企业职工养老保险制度改革，建立现代企业制度，促进经济发展和维护社会安定都具有重要意义。现就贯彻《通知》提出如下实施意见：
一、认真学习领会《通知》精神。各级劳动部门，首先是各省、自治区、直辖市、计划单列市的劳动部门，要认真学习、深入领会党中央、国务院关于深化城镇企业职工养老保险制度改革的一系列重要文件、指示精神，结合本地区实际情况，提出全面的和切实可行的贯彻措施，向党政领导汇报。
二、积极、稳妥地制订和推进“基本养老保险覆盖计划”。各地区都要按照《通知》提出的本世纪末的目标要求，制订“覆盖计划”，将城镇企业职工养老保险制度的实施范围逐步扩大到城镇所有国有企业、集体企业、外商投资企业、私营企业、股份制企业、联营企业及其职工；具备条件的地区可以扩展到城镇个体劳动者和私营企业主。东南沿海地区和中心城市至迟应在三年内基本完成这一计划，其他地区也应在五年内基本完成这一计划。与此同时，首先对国有企业合同制职工和原有固定工两项养老基金实行合并使用，并逐步对城镇各类所有制企业和各种经济成份的基本养老保险实行统一制度、统一标准、统一管理和统一调剂使用基金。
三、恰当确定基本养老保险的待遇水平。基本养老保险待遇的水平应当以保障离退休人员的基本生活需要为标准。各地区在研究方案、确定待遇水平时，既要照顾到目前的现实情况，更要有长远观点，要与我国社会生产力发展水平及企业、职工、社会等各方面的承受能力相适应，要从有利于减轻企业负担和迎接未来的人口老龄化高峰出发，并与建立完善企业补充养老保险和个人储蓄性养老保险等多层次的社会保险体系结合起来，逐步将基本养老保待遇调整到适当的水平。
四、基本养老保险费用由国家、企业和个人三方负担。各地区要继续巩固和推行个人缴纳部分基本养老保险费用的制度。个人缴费比例随着工资的增长并综合考虑个人的负担能力逐步提高，一般每两年提高一个百分点，经济发展较快和职工工资增长较多的地区和年度，个人缴费比例的提高幅度也可以高一些。随着个人缴费比例的逐步提高，一般不再提高企业缴费的比例，以减轻企业的负担。目前仍按企业工资总额和退休费用总额两项计缴养老保险费用地区，应逐步改为按工资总额一项计缴养老保险费用；有条件的地区，可以实行全额收支养老保险基金。
五、基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合。基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合，是依据我国国情确定的一项基本原则，也是当前深化企业职工养老保险制度改革的核心内容。各地区要按照《通知》中的要求，参考两个实施办法，结合本地的实际情况，做好调查研究、定量分析和测算工作，1995年5月底前提出初步选择意见报劳动部，6月底前基本完成本地区实施方案的制订、论证工作，争取7月份出台。
各地要下大气力抓紧实施方案的落实工作。首先，做好干部的业务培训工作，在二、三季度对市县以上的主管业务干部普遍进行一次培训。第二要做好宣传发动工作，充分利用新闻媒介，把政策交给群众，取得群众的支持和理解。第三要完善有关的规章制度和办理程序，建立健全缴费记录、档案、台帐和个人帐户，加快计算机管理网络的建设。三季度，各省、自治区要作到至少有部分地区进入实际运转。第四要严格执行方案的审批程序。一个地方只能选择一个办法，并要报省、自治区审批；省、自治区要精心组织，统一部署，在确定省级实施方案后，应一式五份报劳动部备案。各省、自治区可选择一个城市（或地区）作为劳动部重点指导联系的试点城市，各省、自治区可要确定二到三个城市（或地区）作为本地重点推动的试点城市，加强指导。重点推动的城市名单，在方案出台的同时报告劳动部。
六、建立基本养老金正常调整机制。建立基本养老金正常调整机制是保障企业离退休人员基本生活、维护社会安定的需要。按照《通知》精神，各地区可以在每年7月1日，按当地职工上年度平均工资增长率的40—80％调整企业离退休人员的基本养老金。具体调整比例由各省、自治区、直辖市根据养老保险基金的支付能力等情况，在上述范围内自行确定；在特殊情况下，也可以按低于40％的比例进行调整。
七、大力发展并逐步规范企业补充养老保险制度。各地区要结合基本养老保险制度的改革，认真研究、推动企业补充养老保险制度的建立，并及时总结经验，逐步加以规范。企业补充养老保险采用个人帐户形式，具体的补充方式、待遇标准、发放形式、经办机构等，应由企业与职工协商确定。各级劳动部门要加强对建立企业补充养老保险制度的指导，研究确定实施条件、补充水平、鼓励政策、经办机构资格认定及监督等基本规范。各级社会保险基金经办机构应当通过降低管理费用、保障资金安全、提供优质服务等措施，积极经办企业补充养老保险业务。同时，要积极发展和提倡个人储蓄性养老保险，并可将个人储蓄性养老保险与企业补充养老保险结合起来。
八、加强养老保险基金的管理。各地区要强化养老保险基金的征缴，采取多种措施，提高收缴率。要建立健全养老保险基金的预算管理和财务、会计、审计、监督制度；要严格审核管理费的提取比例，控制管理费的支出；要建立定期向各级人民代表大会报告的制度，并向参加养老保险的企业和社会公布养老保险政策执行情况和养老保险基金使用情况，增加透明度，主动接受立法机构、政府主管部门和社会公众的监督。养老保险基金的结余额，根据财政部、劳动部财社字〔1994〕59号《关于加强企业职工社会保险基金投资管理暂行规定》的要求，除留足两个月的支付费用外，80％左右应用于购买由国家发行的社会保险基金特种定向债券。各地区都应尽快建立起社会保险基金监督机构，明确职责、权限，健全规章制度，保证社会保险基金的依法管理和运营。
九、搞好政策衔接，实现平稳过渡。各地区要通过宣传教育，使广大企业和职工了解，基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合的改革，主要目的是建立公平与效率相结合的新机制，而不是普遍地、大幅度地增加待遇。与此同时，要妥善处理有关政策的配套衔接问题，从本地实际出发，确定一定期限的过渡期。在过渡期间，按照新的基本养老待遇计发办法计发的养老金如果低于按照原来办法计发的养老金的，可以补足。但对按照原来办法计发养老金的基数、比例、水平要严格控制，防止因其不合理提高而干扰新办法的顺利实行。各省、自治区、直辖市可以确定一个时限，将按原办法计发养老金的标准工资基数固定在一个合理的水平上；此后，标准工资基数可按省、自治区、直辖市规定的比例逐年适当调整，以作为与新办法的计发水平相比较的依据。各地区要在改革实践中不断总结经验，完善办法，确保实现平稳过渡。
十、组织好有关行业和单位的养老保险制度改革。铁路、邮电、电力、中建、水利、煤炭、有色、交通、石油、天然气、银行、民航等11个经国务院批准实行养老保险行业统筹的部门和单位，也要按照社会统筹与个人帐户相结合的原则，根据本部门、本单位的实际情况，并按照进行初级全国统筹试点的要求，提出深化养化保险制度改革的实施意见，报劳动部和财政部批准后执行。
十一、加强组织领导。基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合是养老保险制度的一项重大改革，涉及到多方面的利益调整和关系协调。各地区都要组成以劳动（劳动人事）厅（局）为主，吸收体改、财政、经贸等部门参加的试点工作领导小组，落实专人，作为一项经常性工作来抓。劳动（劳动人事）厅（局）要加强对此项工作的组织领导，并经常向党委、政府汇报情况，争取领导的关心和支持；同时要抓紧制订出今明两年具体推动此项工作的计划安排，明确工作任务、细化推动方法，落实进度要求，于1995年5月底前报劳动部。
劳动部已成立了试点指导小组，将通过调研、片会、培训、通讯等形式及时沟通各地情况，加强对此项工作的推动、指导。劳动部拟于第四季度召开试点工作交流汇报会，交流各地情况，总结初步经验，找出存在问题，研究解决措施，部署下一步工作。


湖南省株洲市人民政府


关于印发《株洲市城市房地产交易管理办法》的通知 株政发〔2004〕28号



株洲市人民政府关于印发《株洲市城市房地产交易管理办法》的通知

各县、市、区人民政府，市政府各局、委、办，各直属机构，各有关企事业单位：
《株洲市城市房地产交易管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。




二OO四年八月三日

株洲市城市房地产交易管理办法

第一章 总则
第一条 为了加强本市房地产交易管理，规范城市房地产交易行为，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务等活动的管理。
第四条 市、县（市）人民政府房产和土地管理部门依照规定的职能划分，各司其职，相互配合，共同管理本市、县（市）房地产交易行为。
市工商、财政、税务、物价、国资等管理部门按照各自的职责共同做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第六条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条 房地产交易行为实行登记或备案的管理制度。
第八条 房地产转让实行成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于我市正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
株洲市房屋重置价格由株洲市房产管理局会同株洲市物价局组织拟定，按程序报批后公布实施。房屋重置价格一经公布，各级、各类具备资格的房地产评估机构在评估房产、国有资产价格时必须遵守。房屋重置价格的调整，原则上每两年进行一次，并按规定程序公布。
第九条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交经公证机关公证的委托人的书面委托书，并交验委托双方有效的身份证件；当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第十条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件受理单的日期为受理日。经审查，提交的资料需补正的，受理单位应当一次性告知当事人，资料补正日为受理日。受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十一条 当事人应当对其所提交资料的真实性负责。法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要是指：
（一）以房地产抵债的；
（二）房屋继承的；
（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，使房地产权属发生变更的；
（五）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移的；
（六）房地产交换或以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合中华人民共和国建设部令第96号《城市房地产转让管理规定》第十条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取房、地产权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视为一并转让。
第十四条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十五条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十六条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在转让合同签订后九十日内，持房屋所有权证书、转让合同（文件、文书）等相关资料，向市、县（市）房产管理部门提出房屋权属转移登记申请，并申报成交价格；
（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；暂缓登记、不予受理或者需要补充材料的，应当在七个工作日内告知当事人，并说明理由；
（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后根据资料数量分别在九至十一个工作日内，核准登记并颁发房屋权属证书。
第十七条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内原土地使用者土地使用权权益价格。
第十八条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十九条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第二十条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第二十一条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去土地使用者已经使用后的剩余年限。
第二十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县（市）人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十三条 有下列情形之一的，应当按照本办法的规定办理划拨土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金：
（一）以划拨土地使用权与他方合作开发建设房屋分成的；
（二）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物作价入股以及与他方合资经营的；
（三）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物抵债的；
（四）以划拨土地使用权连同地上建筑物和其他附着物与他方易房、易物的；
（五）以划拨土地使用权连同地上城镇直管公房作为商品房转让的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款所列情形中，地上有建筑物和其他附着物的，还应当到县级以上人民政府房产、规划管理部门办理有关手续。
第二十四条 株洲市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），实行销售合同网上备案制度。
株洲市房产管理局负责商品房销售合同网上备案的组织实施及相关管理工作，市房地产权属与市场管理处具体负责商品房销售合同网上备案的实施工作。
第二十五条现售商品房的，应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报市、县（市）人民政府房产管理部门备案，并由房产管理部门出具现售备案证明。
第二十六条 预售商品房的，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向市、县（市）人民政府房产管理部门办理预售登记；取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市、县（市）人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（四）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层分户平面图、具有专业资质单位出具的预测报告、商品房预售方案等相关资料，向市、县（市）人民政府房产管理部门申请办理商品房预售许可登记。房产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起两个工作日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并提供查询服务。
第二十七条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。房地产开发企业、中介机构不得强制使用其制作的格式合同。
商品房预售人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市、县（市）房产、土地管理部门办理预售合同登记备案手续。预售的商品房在交付使用之日起六十日内，承购人应当持有关资料向市、县（市）房产、土地管理部门办理权属登记手续。
商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市、县（市）房产、土地管理部门办理预售合同变更登记备案手续。商品房买卖合同被解除、撤消或宣告无效的，应当在三十日内到市、县（市）房产、土地管理部门办理注销登记备案手续。
预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应当予以配合办理相关手续。当事人应当自转移之日起三十日内携房地产开发企业同意终止已备案的预售合同的书面材料、已备案的预售合同、当事人有效的身份证明等有关资料到市、县（市）人民政府房地产管理部门办理注销原登记备案手续；然后由新的买受人与房地产开发企业重新签定预售合同，并重新办理预售合同登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第二十八条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取内部认购、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第二十九条 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。
按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。
第三十条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。所有房地产广告发布须经房地产、工商等部门审批。
第三十一条 商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，按中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》的有关规定处理。
第三十二条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定对其所售商品房承担质量保修责任。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第四章房地产抵押
第三十三条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。
第三十四条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三十五条 房地产抵押合同，自抵押登记之日起生效。
第三十六条 下列房地产不得抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（二）权属不明或者有争议的；
（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；
（四）依法被查封或以其它形式限制的房地产；
（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；
（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（七）已依法公告列入拆迁范围的；
（八）预购商品房未取得商品房预售许可证的；
（九）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十七条 房地产抵押，应当按照下列程序办理：
（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；
（二）当事人在合同签订后，持房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效备案的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法身份证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料等，向市、县（市）人民政府房、地产管理部门申请抵押登记；
（三）房、地产管理部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋、土地他项权证；对不符合规定的，不予核准登记，通知申请人并说明理由。
第三十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第三十九条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第四十条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
第四十一条 以预购的商品房设定抵押的，抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，且该项目权利没有受到任何限制。
办理预售商品房贷款抵押备案手续，当事人应携已备案生效的预售商品房买卖合同；付款凭证；商品房预售许可证；证明抵押当事人身份的合法凭证；主合同（借款合同）和抵押合同及有关房地产价值的证明文件等相关资料到市、县（市）房产管理部门办理。
第四十二条 房、地产抵押需要价格评估的，须由建设行政主管部门、省级以上国土资源部门核定资质等级的评估机构进行评估。
第四十三条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。
第四十四条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第四十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第五章 房屋租赁
第四十六条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为应视为房屋租赁：
（一） 只提供房屋由他人承包经营的；
（二） 将房屋内的场地拆零出租给他人使用的；
（三） 将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四） 以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供给他人使用，只获得固定收益、不负盈亏责任的。
第四十七条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一） 已建成的房屋无房屋所有权证和土地使用权证的；
（二） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（三） 依法被查封或以其他形式限制房产权利的；
（四） 属于违法建筑的；
（五） 经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
（六） 改变房屋、土地用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
（七） 依法公告列入拆迁范围的；
（八） 法律、法规禁止出租的其他情形。
第四十八条 高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。
第四十九条 公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第五十条 房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法身份证明，向市、县（市）房、地产管理部门申请备案，受理部门应当在一个工作日内予以办理。
第五十一条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
第六章 房地产中介服务
第五十二条 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。从事房地产中介业务，应当设立具有相应资质的房地产中介服务机构。
株洲市房地产中介服务机构实行进场集中经营、规范运作的方式。
第五十三条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务行为：
(一)房地产价格评估；
(二)房地产信息服务；
(三)房地产法律、政策及业务咨询服务；
(四)房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动；
(五)接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续；
(六)法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十四条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一） 有自己的名称和组织机构；
（二）有明确的章程和固定的中介服务场所；
（三）有不少于规定的注册资金；
（四）从事房地产咨询业务、房地产经纪业务的，须有三名以上取得资格证书的专业人员，具有房产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员必须占总人数的百分之五十以上；
（五）从事房地产评估业务的，须有三名以上（包括三名）房地产估价员，其中注册房地产估价师一名以上（包括一名）；
（六）有符合国家规定的财务管理制度；
（七）法律、法规和规章规定的其他条件。
第五十五条 设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到市、县（市）房、地产管理部门备案。
房地产中介服务机构应按规定向市、县（市）房、地产管理部门报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市、县（市）房、地产管理部门统一制发。
五十六条 房地产中介服务机构资质实行分级审批制度。市、县（市）房、地产管理部门负责本行政区域内房地产中介服务机构的资质管理工作。
第五十七条 申请资质等级的房地产中介服务机构应当提交下列证明文件：
（一） 机构资质等级申报表；
（二） 资信证明；
（三） 单位负责人和房地产估价、经济、技术、财务负责人等注册或职称证件；
（四） 统计年报资料；
（五） 其他有关文件、证明。
第五十八条 房地产中介服务机构的资质实行年检制度。对于不符合原定资质等级标准，未通过年检的机构，由资质审批部门予以降级或注销其资质。
第五十九条 房地产中介服务机构可根据业务需要在本市行政区域内设立分支机构。
设立分支机构的具体规定由市、县（市）房产管理部门制定。
第六十条 房地产中介服务机构的从业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
第六十一条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受市、县（市）房产管理部门的监督、指导。
第六十二条 房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订统一规范的书面委托合同。
第六十三条 房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；
（二） 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三） 同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；
（四） 与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；
（五） 法律、法规禁止的其他行为。
第六十四条 因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。
第六十五条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。
第七章 法律责任
第六十六条 违反本办法第二十六条第一款的规定预售商品房的，由市、县（市）人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。
第六十七条 违反本办法规定，有下列行为之一的，依法由市、县（市）人民政府房产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。
（二）伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以一万元以下的罚款。
（三）违反本办法第六十三条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第六十八条 房地产交易单位和个人，应依法申报、缴纳国家税收。凡采取使用非法票据、做假帐等手段隐瞒经营收入、虚列成本、偷税逃税的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十九条 房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十条 本办法自2004年10月1日起施行。
第七十一条 本办法由株洲市房产管理局、株洲市国土资源局负责解释。