建设部


商品房销售管理办法


（２００１年３月１４日经建设部第３８次部常务会议审议通过，建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）

第一章 总则

第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章 销售条件

第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝—————————————×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章 交付

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处５万元以上１０万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自２００１年６月１日起施行。

吉林省人大常委会


吉林省人民代表大会常务委员会议事规则（修正）
吉林省人大常委会


（1988年3月18日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 1993年5月8日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议修正）

目 录

第一章 会议的召开
第二章 议案的提出和审议
第三章 听取和审议工作报告
第四章 质 询
第五章 发言和表决
第一条 为了使省人民代表大会常务委员会工作制度化、规范化，提高议事效率，根据宪法、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定和常务委员会工作的实践经验，制定本规则。
经验，制定本规则。
第二条 省人民代表大会常务委员会审议议案、决定问题，实行民主集中制的原则。
民主集中制的原则。

第一章 会议的召开
第三条 省人民代表大会常务委员会会议，每两个月至少举行一次。
常务委员会会议由主任召集并主持。主任可以委托副主任主持会议。
第四条 常务委员会会议必须有常务委员会全体组成人员的过半数出席，才能举行。
第五条 主任会议拟订常务委员会会议议程草案，提请常务委员会全体会议决定。
第六条 常务委员会举行会议，应当在会议举行七日以前，将开会日期、建议会议讨论的主要事项，通知常务委员会组成人员和列席人员。
拟提请常务委员会会议审议的地方性法规草案，应于会议举行七日以前印发常务委员会组成人员。
第七条 常务委员会举行会议的时候，省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的负责人列席会议。
省人民代表大会各专门委员会组成人员，常务委员会办事机构负责人列席会议。
各市、州人民代表大会常务委员会和省人民代表大会常务委员会白城地区办事处主任或者副主任一人列席会议；必要的时候，可以邀请有关的全国人民代表大会代表、省人民代表大会代表列席会议。
根据会议审议的事项，可以通知省人民政府有关部门负责人列席会议。
第八条 常务委员会举行会议的时候，召开全体会议、分组会议，根据需要可以召开联组会议。
第九条 常务委员会分组会议或者联组会议对议案或者工作报告进行审议的时候，应当通知有关部门派人到会，听取意见，回答询问。
第十条 常务委员会会议本着便于了解情况和方便审议议题的原则编组，编组名单由常务委员会秘书长确定。
每组设三名召集人，其中一名为常务委员会副主任，另两名为委员，适当时间进行轮换，召集人名单由主任会议确定。
第十一条 常务委员会举行会议的时候，常务委员会组成人员除因病或者其它特殊原因请假的以外，应当出席会议。
第十二条 常务委员会举行会议的时候，可以根据需要召开新闻发布会。常务委员会秘书长为新闻发言人。

第二章 议案的提出和审议
第十三条 主任会议可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案，由常务委员会会议审议。
省人民政府，省高级人民法院，省人民检察院，省人民代表大会各专门委员会，可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案，由主任会议决定提请常务委员会会议审议。
常务委员会组成人员五人以上联名，可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案，由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会审议、提出报告，再决定是否提请常务委员会会议审议；不提请常务委员会会议审议的，应当向常务委员会会议报
告或者向提案人说明。
第十四条 主任会议根据工作需要，可以委托有关专门委员会或者常务委员会的办事机构代常务委员会拟订议案草案，并向常务委员会会议作说明。
第十五条 对列入常务委员会会议议程的议案，提议案的机关，联名提议案的委员应当提供有关资料。
对任免案，提请任免的机关应当介绍被任免人员的基本情况，说明任免理由，提供考核材料；必要的时候，有关负责人应当到会回答询问。
第十六条 常务委员会全体会议听取关于议案的说明。
常务委员会全体会议听取议案说明后，由分组会议进行审议。
第十七条 列入会议议程的地方性法规草案，常务委员会审议后，由有关专门委员会负责汇总意见和承办具体修改工作。如果多数组成人员认为法规草案比较成熟，经主任会议决定，交付全体会议表决；如果多数组成人员认为法规草案尚不成熟，需要进一步修改，经主任会议决定，暂
不付表决，交有关专门委员会和有关部门进行修改，并向下次或者以后的常务委员会会议提出修改意见的报告。
长春市、吉林市的人民代表大会常务委员会提请批准地方性法规，自治州、自治县的人民代表大会常务委员会提请批准自治条例和单行条例，应由提请机关负责人向常务委员会作书面或者口头说明。
常务委员会审议提请批准的地方性法规，主要审议是否与宪法、法律、行政法规和省人大常委会制定的地方性法规相抵触；如果认为不相抵触，即可交付表决。
常务委员会审议提请批准的自治条例和单行条例，主要审议是否符合宪法、民族区域自治法的规定；如果认为符合规定，即可交付表决。
第十八条 提议案的机关的负责人，可以在常务委员会全体会议、联组会议上对议案作补充说明。
第十九条 列入常务委员会会议议程的议案，在交付表决前，提案人要求撤回的，经主任会议同意，对该议案的审议即行终止。
第二十条 常务委员会认为必要的时候，可以组织关于特定问题的调查委员会，并且根据调查委员会的报告，作出相应的决议或者决定。

第三章 听取和审议工作报告
第二十一条 常务委员会全体会议听取省人民政府和省高级人民法院、省人民检察院向常务委员会的工作报告。
在常务委员会全体会议上，应当由省人民政府组成人员，省高级人民法院、省人民检察院领导人员报告工作，并听取审议意见。如果政府组成人员因故不能出席会议，经政府领导人员同意，可以委托有关部门其他负责人代行报告工作。
第二十二条 常务委员会全体会议听取工作报告后，如果多数组成人员对工作报告不满意，经常务委员会会议决定，须重新作书面或者口头报告。
第二十三条 常务委员会认为必要的时候，可以对工作报告作出决议。

第四章 质 询
第二十四条 在常务委员会会议期间，常务委员会组成人员五人以上联名，可以向常务委员会书面提出对省人民政府及它所属的工作部门和省高级人民法院、省人民检察院的质询案。
第二十五条 质询案必须写明质询对象、质询的问题和内容。
第二十六条 质询案由主任会议决定，限期由受质询机关的负责人在常务委员会会议上口头答复，或者由受质询机关书面答复。
质询案以书面答复的，应当由被质询机关负责人签署，并印发常务委员会组成人员。

第五章 发言和表决
第二十七条 常务委员会组成人员和列席会议的人员在全体会议上的发言，不超过十分钟；在联组会议上，第一次发言不超过二十分钟，第二次对同一问题的发言不超过十五分钟。事先提出要求，经会议主持人同意，可以延长发言时间。
第二十八条 表决议案由常务委员会全体组成人员的过半数通过。
表决结果由会议主持人当场宣布。
第二十九条 交付表决的议案，有修正案的，先表决修正案。
第三十条 常务委员会表决议案、决定任免案，依照有关法律、法规的规定，采用无记名投票方式、举手方式或者其他方式。
第三十一条 本规则自公布之日起施行。



1993年5月8日