您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

北京盛杰佳鑫科技有限公司等与北京盛泰达科技有限公司侵犯商业秘密纠纷上诉案/唐青林

时间:2024-06-03 01:39:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8252
下载地址: 点击此处下载
北京盛杰佳鑫科技有限公司等与北京盛泰达科技有限公司侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
北京市丰台区人民法院(2008)丰民初字第18512号、北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第07575号判决书。

二、案件要旨
保密义务是一项法定义务,故不论商业秘密的权利人与接触该商业秘密的第三人是否签订有保密协议,或是否向该第三人支付了保密津贴,该第三人均负有尊重权利人的商业秘密,不得窃取、泄露或使用该商业秘密的义务。

三、基本案情
2006年3月20日,原告盛泰达公司成立,主要从事电子技术开发及维修服务。2007年5月14日,盛泰达公司与中国联通有限公司葫芦岛分公司(以下简称联通葫芦岛分公司)签订有效期为2007年5月8日至2008年5月8日的维修合同,约定由盛泰达公司为联通葫芦岛分公司提供电源模块维修服务。
被告孙某于2006年5月29日进入盛泰达公司,担任市场销售业务员,其在公司任职期间曾代表盛泰达公司与联通葫芦岛分公司联系业务。2007年12月28日,盛泰达公司与孙某解除劳动关系。同日,孙某(甲方)与盛泰达公司(乙方)签订《离职保密协议》。该协议中条款包括:甲方在任职期间,因履行职务或者主要是利用乙方的物质技术条件、业务信息等产生的用户关系、用户信息或其他商业秘密,均属于乙方享有;甲方离职后2年内不应向同业竞争对手或其他第三方透露公司的商业信息,也不应在未取得乙方同意的情况下使用该商业信息;甲方承诺离职后2年内,不在其他与乙方提供同类电源模块维修服务的企业内担任任何职务或工作等。2008年1月2日,孙某与案外人李某共同出资成立被告盛杰佳鑫公司,经营业务与盛泰达公司基本相同。
2007年1月9日,被告李某进入盛泰达公司担任销售员,任职期间曾代表盛泰达公司与中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司(以下简称移动淮南分公司)联系业务。2008年1月21日,盛泰达公司与李某解除劳动关系。同日,李某与盛泰达公司签订《离职保密协议》,内容与孙某与盛泰达公司签订的相关协议基本相同。从盛泰达公司辞职后,李某进入盛杰佳鑫公司,成为该公司的员工。
后盛泰达公司以盛杰佳鑫公司与孙某、李某共同侵犯其商业秘密,导致经济损失为由向丰台区法院提起诉讼。在庭审中,盛泰达公司称,由于盛杰佳鑫公司与孙某的共同侵权行为导致其与联通葫芦岛分公司的维修合同未履行完毕,且与移动淮南分公司的业务往来亦已停止。而盛杰佳鑫公司则辩称盛泰达公司所称客户资源、联系渠道不属于商业秘密,其取得上述业务均通过合法渠道。
经查,2008年1月至3月间,盛杰佳鑫公司与联通葫芦岛分公司发生的业务往来中有两笔业务由孙某、李某经手。

四、法院审理
一审法院认为:盛泰达公司与孙某、李某签订的《离职保密协议》中约定了员工的竞业禁止义务,却没有约定及支付相应的经济补偿,故该条款为无效条款。但该条款无效,不影响协议中其他条款的效力。因而根据协议的约定,孙某、李某仍应承担保守盛泰达公司商业秘密的义务。
本案中盛泰达公司拥有的包括联通葫芦岛分公司、移动淮南分公司在内的客户名单具有秘密性、实用性和保密性,符合商业秘密的构成要件,受法律保护。孙某、李某在盛泰达公司担任销售员期间,曾分别负责与联通葫芦岛分公司、移动淮南分公司联系业务,直接接触属于盛泰达公司商业秘密的客户资料等经营信息,且在离职时二人均签署了《离职保密协议》,应知其对盛泰达公司的客户资料等经营信息负有保密义务。但孙某、李某从盛泰达公司离职后,却先后进入盛杰佳鑫公司。而在此之后,盛杰佳鑫公司即获得联通葫芦岛分公司以及移动淮南分公司的有关业务,孙某、李某又分别参与上述业务。可见,盛杰佳鑫公司、孙某、李某对侵犯盛泰达公司的商业秘密存在主观故意。鉴于盛泰达公司与盛杰佳鑫公司在本案涉及的相关业务上具有竞争关系,盛杰佳鑫公司与孙某、李某的行为已经共同构成对盛泰达公司商业秘密的侵犯,应当承担相应的法律责任。综上,法院判处三被告立即停止侵权行为,并赔偿盛泰达公司经济损失。
判决后,盛杰佳鑫公司、孙某、李某不服,共同向北京市第二中级人民法院提出上诉,其上诉理由为:上诉人孙某、李某在盛泰达公司工作时开展业务的基本方法是电话或上门联系业务,而所有客户公司的地址、联系方式等都可通过公开的方式查到,因而这些信息不构成商业秘密。且即使有商业秘密的存在,一审中,上诉人盛杰佳鑫公司、孙某、李某已经举证证明其是通过招投标的方式取得业务订单的。这说明决定性的因素是竞标,被上诉人不能排除上诉人是通过别的渠道、别的办法与客户取得联系;盛泰达公司所称的“保密措施”不具备任何实际意义。因为根据《劳动合同法》规定“对负有保密义务的劳动者”,其保密义务的确定是“竞业禁止条款”,没有补偿协议作为基础,让已不在职的员工承担保密义务是没有法律依据的。
被上诉人盛泰达公司服从一审判决。
二审法院经审理后认为:
第一,关于两个客户信息是否属于被上诉人盛泰达公司的商业秘密。本案中,联通葫芦岛分公司与盛泰达公司之间存在合同关系,移动淮南分公司则是盛泰达公司的固定客户。盛泰达公司通过向这两个公司提供服务获取相应的利益,在双方合作经营期间形成的相关经营信息,可以成为盛泰达公司的商业秘密的内容。且在盛泰达公司与孙某、李某解除劳动关系时所签订的《离职保密协议》中详细约定了二人在离职后应当承担的相应保密义务,说明盛泰达公司对其经营信息采取了保密措施,故可认定该两个客户的信息符合商业秘密的构成要件,属于盛泰达公司的商业秘密,应受法律保护。而盛杰佳鑫公司、孙某、李某对其所主张的盛杰佳鑫公司系通过招投标方式取得的业务订单未能提供证据证明。因而,三上诉人辩称盛泰达公司的相关客户信息不属于商业秘密的主张不符合法律规定,不予支持。
第二,关于被上诉人在没有补充协议的前提下,要求不在职员工承担保密义务有无法律依据。根据现有证据,李某、孙某与联通葫芦岛分公司、移动淮南分公司都曾联系过业务。在离职时,也都与盛泰达公司签订了《离职保密协议》,应当知道其对盛泰达公司的客户资料等经营信息负有保密义务。因此上诉人孙某、李某认为其不应负有保密义务依据不足,不予支持。
第三,孙某、李某从盛泰达公司离职后,先后进入盛杰佳鑫公司。而在此之后,联通葫芦岛分公司以及移动淮南分公司又终止了与盛泰达公司的有关业务而与盛杰佳鑫公司建立的业务关系,且孙某、李某分别参与了上述业务。可见,盛杰佳鑫公司、孙某、李某对侵犯盛泰达公司的商业秘密,存在主观故意。鉴于盛泰达公司与盛杰佳鑫公司在本案涉及的有关维修业务方面具有竞争关系,盛杰佳鑫公司与孙某、李某的行为,已经共同构成对盛泰达公司商业秘密的侵犯,应当承担相应法律责任。
综上,二审法院对上诉人的上诉请求不予支持,对一审判决部分表述不当的条款予以纠正后,对一审判决予以维持。

五、律师点评
很多人认为,根据权利与义务相一致的原则,企业要求员工承担保密义务,就必须向员工支付保密津贴,若企业未向员工支付经济补偿,则员工自然不承担保密义务。因此,即使签订了保密协议,员工仍然可以在某些情况下使用企业的商业秘密。这里就存在着两个误区。
第一,未与企业签订保密协议,我就不承担保密义务。
商业秘密属于知识产权的一部分,因而理论上来说,商业秘密也应与知识产权的其他权利一样,是一项绝对权,即权利人对其所有的商业秘密享有自由支配并排除他人干涉的权利。当第三人接触到权利人的商业秘密时,其即有法定的保密义务,该义务是法律上诚实信用原则的基本要求,无需权利人支付任何对价。故即使员工未与企业签订保密协议,员工仍应对企业的商业秘密承担保密义务。
第二,与企业签订了保密协议,但企业未按约定履行义务(如支付保密津贴等),我就不承担保密义务。
如上所述,保密义务是一项法定义务,其性质不因保密协议的存在与否而改变。但在企业与员工签订了保密协议的情况下,又存在两种可能:
一是企业与员工签订了保密协议,但未约定企业需向员工支付保密津贴。在这种情况下,由于保守商业秘密本就是一个消极义务,义务人履行该义务并没有遭受任何损失,只要做到尊重权利人的商业秘密,不窃取、泄露或使用该商业秘密即可。且根据相关法律,如《劳动法》第二十二条:“劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。”规定当事人可以约定保密义务,但未对权利人需对保守商业秘密者支付费用作出相应规定。故企业与员工签订了保密协议,但未约定企业需向员工支付保密津贴,员工仍需承担保密义务。
二是企业与员工签订了保密协议,也约定向员工支付保密津贴,但企业未按约定支付。在这种情况下,由于保密义务为法定义务,不因企业未按约定履行支付保密津贴等义务而为无效,故员工亦仍需对企业的商业秘密履行保密义务。此时,对于企业未按约定履行其给付保密津贴等义务,员工可以通过向法院提起诉讼等,要求追究企业的违约责任。
综上,在权利人实施商业秘密的过程中,任何接触到该商业秘密的第三方均应遵守诚实信用的原则,不得泄露、使用该商业秘密,对权利人负有保密义务。但应注意到,该保密义务的存在需满足两个前提条件,即1、第三人接触到该商业秘密,并了解其内容;2、第三人明知或应知其负有保密义务。忽略了该两个前提条件,则会对接触商业秘密的第三方提出过于严苛的要求。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。


江苏省农村消防管理办法

江苏省人民政府


江苏省人民政府令
第 28 号


《江苏省农村消防管理办法》已于2005年1月24日经省政府第45次常务会议讨论通过,现予发布,自2005年3月1日起施行。


省 长

二○○五年一月三十一日



江苏省农村消防管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强农村消防工作,预防和减少火灾危害,保护人民生命财产安全,根据《中华人民共和国消防法》、《江苏省消防条例》等法律法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内的农村消防工作适用本办法。
本办法所称农村是指乡(镇)人民政府管辖的地区。城市市区外的开发区、工业园区参照本办法执行。
第三条 省、设区的市人民政府应当加强对农村消防工作的领导,采取措施促进农村公共消防设施建设和多种形式消防队伍的发展。
县(市、区)、乡(镇)人民政府应当将农村消防事业的发展纳入国民经济和社会发展规划,将农村消防经费纳入财政预算,保障农村消防事业与经济建设和其他社会事业协调发展。
第四条 各级人民政府应当按照规定落实消防工作责任制,将消防工作纳入政府工作考评内容,定期检查下级人民政府和有关单位依法履行消防工作职责的情况,对在消防工作中做出突出成绩的单位和个人给予表彰和奖励。
第五条 乡(镇)专(兼)职消防队伍建设与管理、集镇消防规划与建设经费主要由县(市、区)和乡(镇)人民政府承担。鼓励单位和个人进行捐助。消防经费保障确有困难的地区,公共消防设施建设和购置扑救化工、水上等火灾所需的特种装备可以由相应的受益单位承担一定的费用。
第六条 县级以上人民政府公安机关对农村消防工作实施监督管理,并由县(市、区)人民政府公安机关消防部门依法实施。
乡(镇)人民政府应当明确负责消防管理工作的机构和人员。村(居)民委员会应当明确负责消防工作的人员。
乡(镇)人民政府负责消防管理工作的机构和公安派出所在公安消防部门的指导下,按照各自职责做好辖区内的消防管理工作。
第七条 安全生产监督管理、经贸、农林、财政、建设、监察、工商行政管理、民政、文化等行政部门,在政府的统一领导下,按照各自职责共同做好农村消防工作。
教育行政部门应当将消防安全教育纳入国民教育内容,司法行政部门应当将消防法律纳入普法教育内容。
广播、电视、报刊等新闻单位有进行消防安全宣传教育的义务。
第八条 乡(镇)人民政府主要负责人是本乡(镇)消防工作第一责任人,对消防工作全面负责,其他负责人在各自分工范围内对消防工作负责。
第九条 任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。
设立在农村的单位和个体经营者应当严格按照消防法律、法规、规章和技术标准的规定做好本单位(经营户)的消防工作,依法对本单位(经营户)发生的火灾事故和消防违法行为承担责任。

第二章 消防组织

第十条 乡(镇)人民政府应当适应本地区经济和社会发展需要及时建立多种形式的专(兼)职消防队伍。
符合下列条件之一的乡(镇)应当建立专职消防队:
(一)年生产总值十亿元以上;
(二)劳动密集型企业、易燃易爆化工企业较多;
(三)集镇常住人口多、距离公安消防队较远;
(四)有重要港口和码头;
(五)法律、法规规定应当建立专职消防队的。
县(市、区)人民政府所在地的镇在公安消防队保护范围内的区域可以不建立专(兼)职消防队。
第十一条 村和设立在农村的规模较大的企业、事业单位应当适应扑救本村(单位)初起火灾的需要,建立义务消防队或者其他形式的消防队。
第十二条 乡(镇)专(兼)职消防队与县(市、区)公安机关消防部门应当建立必要的通信联系,其人员、装备和执勤训练设施建设应与其承担的任务相适应。专职消防队参照执行《城市消防站建设标准》。
乡(镇)专(兼)职消防队训练、执勤工作标准和管理制度由省公安机关参照有关规定制定。
第十三条 乡(镇)专(兼)职消防队的消防车辆按照特种车辆登记和管理,可以安装、使用警报器和标志灯具;已经列入免征车辆购置税车辆图册范围的,免缴车辆购置税;根据国家规定,经交通部门核准,可以免缴养路费。
消防车辆在执行紧急任务时,可以不受行驶路线、行驶方向、行驶速度和信号灯的限制,其他车辆和行人应当让行。消防车辆不得用于与消防和抢险救援无关的事项。
第十四条 乡(镇)专(兼)职消防队的管理单位应当与消防队员依法签订劳动合同。
已与其他单位签订劳动合同的兼职消防队员,不适用前款规定。
消防队员参加灭火救援牺牲,符合《革命烈士褒扬条例》规定的,可以批准为革命烈士。
第十五条 乡(镇)专(兼)职消防队参加责任区以外的火灾扑救、社会救援所损耗的燃料、灭火剂和器材、装备等经公安消防部门核定后,按照下列规定予以补偿:
(一)被施救单位参加保险的,从保险公司偿付的保险费中补偿;
(二)被施救单位没有参加保险的,由起火单位补偿;
(三)保险费补偿不足或者起火单位无力补偿的,由被施救单位所在乡(镇)人民政府给予适当补偿。

第三章 消防工作职责

第十六条 乡(镇)人民政府消防工作职责:
(一)建立消防工作组织网络,明确政府有关部门、组织、机构的消防工作职责并督促落实;
(二)组织编制集镇消防规划,建设和管理农村公共消防设施;
(三)建立和领导乡(镇)消防队伍;
(四)定期分析消防安全形势,及时研究解决消防工作中的重大问题,督促整改重大火灾隐患;
(五)组织消防检查和专项治理;
(六)组织消防宣传教育活动。
第十七条 乡(镇)人民政府负责消防管理工作的机构消防工作职责:
(一)向本级人民政府提出消防工作意见,拟订消防工作计划并组织实施;
(二)开展消防检查,督促整改火灾隐患;
(三)参与集镇消防规划编制工作,对农村公共消防设施建设和管理提出意见;
(四)组织实施本乡(镇)消防工作考评;
(五)开展消防宣传教育活动;
(六)乡(镇)人民政府规定的其他工作。
第十八条 县(市、区)公安机关消防部门农村消防工作职责:
(一)向县(市、区)人民政府和公安机关报告农村消防工作情况,提出工作建议;
(二)对集镇消防规划与建设实施监督;
(三)指导乡(镇)人民政府负责消防管理工作的机构、乡(镇)公安派出所开展消防工作;
(四)指导农村多种形式消防队伍业务建设;
(五)对消防工作成绩突出的单位和个人,向政府提出表彰奖励意见;
(六)组织开展消防宣传教育活动;
(七)法律、法规和规章规定的其他职责。
第十九条 乡(镇)公安派出所消防工作职责:
(一)对居民住宅区的管理单位、村(居)民委员会履行消防工作职责的情况和上级公安机关授权管理的单位进行消防监督检查,督促整改火灾隐患;
(二)协助公安机关消防部门对辖区公共消防设施建设和管理情况实施监督;
(三)管理乡(镇)保安消防队,组织、指挥保安消防队参加灭火救援;
(四)开展消防宣传教育活动;
(五)法律、法规和公安机关规定的其他消防工作职责。
乡(镇)公安派出所列管单位、场所的具体范围由设区的市公安机关确定。
第二十条 乡(镇)专(兼)职消防队职责:
(一)熟悉责任区道路、水源等情况;
(二)承担责任区火灾扑救工作,参加责任区抢险救援工作;
(三)开展消防宣传教育和防火检查活动;
(四)法律、法规和政府规定的其他职责。
乡(镇)专(兼)职消防队的责任区范围由县(市、区)人民政府或者乡(镇)人民政府确定。
第二十一条 村(居)民委员会消防工作职责:
(一)制定并督促村(居)民履行消防安全公约,督促辖区单位落实消防安全措施;
(二)开展消防宣传教育活动,提高村(居)民消防安全意识;
(三)组织消防安全检查,督促整改火灾隐患;
(四)建立和管理义务消防队,配备必要的灭火器材,组织扑救初起火灾。

第四章 消防规划与火灾预防

第二十二条 集镇总体规划中应当有消防规划。消防规划应当符合国家法律法规和消防技术标准的要求,包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防车道、消防通信、消防装备建设等内容。
集镇总体规划中没有消防规划的,上级人民政府不得批准。不符合集镇消防规划的建设项目,建设、规划部门不得批准。
第二十三条 集镇公共消防设施应当与道路、水源、通信等其他公用设施同步建设和管理。
农村供电、供水、道路建设和房屋改造应当考虑消防安全需要。
第二十四条 农村应当充分利用天然水源作为消防水源,因地制宜建设消防取水设施;天然水源、集镇供水不能满足火灾扑救需要的,应当建设消防水池。
第二十五条 出售、租赁、承包建筑物或者场所时,当事人应当就建筑物、场所的消防安全责任等事项进行约定。建筑物、场所出租后的消防管理由承租人负责。
第二十六条 生产、使用、储存、销售易燃易爆化学物品应当遵守法律、法规和规章的规定,符合消防技术标准的要求。
第二十七条 设立在农村的单位和个体经营者应当依法配置消防设施和器材,并做好维护保养工作,确保完整、有效。
第二十八条 经营场所与住宿场所为一体的建筑,其住宿部分应当按照独立的防火分区设置,并且有符合国家消防技术标准的安全出口和疏散通道。
经营场所与住宿场所为一体的建筑内,不得生产、经营、储存和使用危险物品。
第二十九条 人员密集场所营业或者使用期间,疏散通道应当保持畅通,安全出口严禁上锁,疏散指示标志、应急照明应保持完好并严禁覆盖、遮挡。
第三十条 人员密集场所的工作人员上岗前应当经过消防安全培训,掌握扑救初起火灾和组织人员疏散、逃生等消防安全知识。
第三十一条 集镇和村庄应当因地制宜设置固定的消防宣传标志或者消防宣传园地。

第五章 法律责任

第三十二条 县(市、区)和乡(镇)人民政府不履行本办法规定的消防工作职责,由上级人民政府责令改正;本地区发生一次死亡六人以上火灾事故的,对政府有关负责人以及有关责任人员,根据情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 政府部门或者机构不履行本办法规定的消防工作职责,由同级人民政府或者上级主管部门责令改正,根据情节轻重对有关责任人员给予行政处分;对本地区发生的一次死亡六人以上火灾事故负有责任的,对部门或机构的有关负责人以及有关责任人员,根据情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 从事经营活动的单位和个体经营者不履行法律、法规和规章规定的消防工作职责,导致发生火灾事故,尚不够刑事处罚的,对单位和个体经营者可以处以二千元以上一万元以下罚款,对单位的有关责任人员可以处以五百元以上五千元以下罚款。
第三十五条 经营场所与住宿场所为一体的建筑不符合消防安全规定的,责令限期改正。逾期不改正的,该场所应当停止使用,可以对该场所的经营管理人处以一万元以下罚款。法律法规另有规定的,从其规定。
第三十六条 人员密集场所营业或者使用期间,疏散通道堵塞、安全出口上锁,疏散指示标志、应急照明不能正常工作或者被覆盖、遮挡的,责令改正,可以对该场所的经营管理人处以二千元以下罚款,对其他直接责任人员可以给予五百元以下罚款。
第三十七条 人员密集场所的工作人员不具备扑救初起火灾和组织人员疏散、逃生基本知识和技能的,责令参加消防教育培训,可以对该场所的经营管理人给予一千元以下罚款。
第三十八条 违反本办法依法应予行政处罚的,由公安消防部门决定。公安派出所可以在依法规定的权限和范围内对消防违法行为实施处罚。
第三十九条 当事人对行政机关依照本办法作出的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六章 附 则

第四十条 本办法中下列用语的含义:
(一)“经营场所”,是指用于生产、加工、储存、零售、批发、物流以及提供其他商业服务的场所。
(二)“经营管理人”,是指管理经营场所的法人、其他组织和个人。
(三)“人员密集场所”,是指人员经常聚集,发生火灾时容易造成群死群伤事故的场所,包括:宾馆、饭店、商场、集贸市场、体育场馆、会堂、网吧、公共娱乐场所等公众聚集场所;医院的门诊楼、病房楼,学校的教学楼、图书馆和集体宿舍,养老院、托儿所、幼儿园;客运车站、码头、民用机场的候车、候船、候机厅(楼);公共图书馆的阅览室、公共展览馆的展览厅;劳动密集型企业的生产加工车间、员工集体宿舍等。
第四十一条 城乡结合部的经营场所与住宿场所为一体的建筑以及人员密集场所的消防管理参照本办法的有关规定执行。
第四十二条 设区的市、县(市、区)和乡(镇)人民政府可以根据本办法制定具体办法。
第四十三条 本办法自2005年3月1日起实施。

铁岭市城镇房屋租赁管理办法

辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 47 号



《铁岭市城镇房屋租赁管理办法》业经2003年7月30日铁岭市人民政府第52次常务会议通过,现予公布,自、2005年8月1日起施行。

市长

二OO五年六月十六日



铁岭市城镇房屋租赁管理办法

第一章总则

第一条为加强城镇房屋租赁管理,保障租赁当事人的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和(辽宁省城镇房地产交易管理条例)有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内城镇公有房屋私有房屋以及独立工矿区范围内的房屋租赁。

第三条市、县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。

第四条本办法所称房屋租赁是指房屋所有权入以非国家定价租金标准,将房屋使用权出租给人的行为。

第五条房屋租赁应当遵守自愿平等、协商一致、有偿互利的原则。

第二章房屋租赁

第六条有下列情形之—的,属于房屋租赁行为,应按本办法规定执行:

(一)房屋所有权人将房屋出租给承租人居住的;

(二)房屋所有权人将房屋提供给他人从事生产、经营活动的;,

(三)利用自有房屋与他人进行联营、承包经营、人股经营等活动,房屋所有权未发生变更的;

(四)将房屋分割出租给多人使用的(含室内柜台、摊位出租);

(五)其他属于房屋租赁的行为。

第七条房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:

(一)当事人姓名或名称及住所;

(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;

(四)租赁期限;

(五)租金及交付方式;

(六)房屋修缮责任;

(七)转租的约定;

(八)变更和解除合同的条件;

(九)违约责任;

(十)当事人约定的其他条款。

第八条房屋租赁双方应当在房屋交于承租人使用或租赁合同签订后30日内,持本办法第九条规定的材料到当地房产行政主管部门办理登记备案手续。

第九条申请房屋租赁登记备案应当提交下列材料:

(一)书面租赁合同;

(二)房屋所有权证;

(三)当事人的合法证件;

(四)其他有关材料。

出租共有房屋,应同时提交其他共有人同意出租的证明;出租委托代管房屋,应同时提交委托人授权出租的证明。

第十条租赁当事人签订的合同生效后,应当向当地房产行政主管部门缴纳房屋租赁手续费。

房屋租赁手续费应按省物价部门会同省房产行政主管部门制定的收费标准执行;国家另有规定的,按国家规定执行。

房屋租赁手续费应按时缴纳整体出租的,出租人应缴纳的费用可由承租人代缴屋分割出租给多人使用的,承租人应缴纳的费用可由出租人代徼。

第十一条房屋租赁期限不得超过10年,逾期需继续租赁的,应当到房产行政主管部门办理延续租赁登记备案手续。

第十二条房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,经出租人同意,重新签订租赁合同,并重新到房产行政主管部门办理租赁手续。

第三章当事人的权利和义务

第十三条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利,并承担相应的义务。

第十四条有下列情形之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同:

(一)出租人因不可抗力的原因须提前解除合同的;

(二)承租人违反合同约定,擅自改变房屋用途的;

(三)承租人未经出租人同意转租房屋的;

(四)承租人未按照合同规定缴纳租金且迟延时间超过3个月的;

(五)承租人损坏房屋或者设备而不维修、不赔偿的;

(六)承租人其他主观过错造成须提前解除合同的;

(七)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。

第十五条有下列情形之一的,承租人可以提前解除房屋租赁合同:

(一)承租人因不可抗力的原因须提前解除合同的;

(二)出租人未按照合同规定履行其对该房屋的正常维修责任的;

(三)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋,不能继续使用的;

(四)出租人其他主观过错造成须提前解除合同的。

第十六条有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的,

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押,未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第十七条承租人应当按约定缴纳租金,爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添,确需变动的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的,由承租入负责修复或者赔偿。

第十八条租赁期未满前,出租人不得随意收回所出租的房屋,承租人也不得随意退回所租房屋。出租人在租赁期间内,确需提前收回房屋时,应当事先商得承租人的同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。

出租人欲出售租赁期限未满的房屋,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。给承租人造成经济损失的,由出租人赔偿承租人的损失。

承租人在租赁期未满前退回所租房屋的,应承担违约责任。

第十九条当事人因房屋租赁发生纠纷的,可申请房产行政主管部门予以调解,或依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

第四章转租

第二十条承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

第二十一条房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意后,由新承租人、转租人或出租人重新到房产行政主管部门办理登记备案手续。

第二十二条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期(出租人与转租双方协商约定的除外)。

第五章法律责任

第二十三条违反本办法第十条规定未按时缴纳房屋租赁手续费的,由房产行政主管部门依据(辽宁省城镇房地产交易管理条例)第五十三条第九项规定责令限期补缴房屋租赁手续费,未按期补缴的,从逾期之日起按日加收应缴金额0.5%的滞纳金。

第二十四条对妨碍、阻挠房产行政主管部门工作人员执行公务,扰乱公共秩序的,由公安机关根据(中华人民共和国治安管理处罚条例)规定给子治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条当事人对房屋租赁的行政处理决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处理决定的,由作出处理决定的机关申请当地人民法院强制执行。

第二十六条房屋租赁管理工作人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十七条本办法由铁岭市房产局负责解释。

第二十八条本办法自2005年8月1日起施行。